Vuokratalo- ja asumisoikeusyhtiöiden kiinteistökannan keski-ikä nousee, mikä tarkoittaa kiinteistökannan korjaustarpeiden kasvua. Valtaosa Suomen asuntorakentamisesta oli 1990-luvulla lamakauden vuoksi valtion tukemaa kohtuuhintaista asuntotuotantoa, ja vuosikymmenen alussa valmistuivat myös ensimmäiset asumisoikeusasunnot. Tämän vuoksi monella vuokratalo- ja asumisoikeusyhtiöllä 1990-luvun asuntokanta muodostaa merkittävän osan rakennuskannasta, ja osalla jäsenistä jopa 50 prosenttia kiinteistöistä on rakennettu 1990-luvulla. Näissä rakennuksissa monet talotekniset järjestelmät ja päärakennusosat ovat saavuttaneet peruskorjausiän.

Korjauskustannukset ovat tämän ja viime vuoden aikana nousseet nopeasti uudisrakentamisen tavoin. Rakennuskannan korjausvelka nouseekin tällä hetkellä Suomessa nopeasti: koko 2000-luvun aikana korjaustarve on kasvanut keskimäärin noin 2,5 miljardia euroa vuosittain. Vaikka asuntojen uudisrakentamisen suhdannetilanne näyttääkin nyt heikolta ja valtion tukemassa asuntorakentamisessa on nähty hintatason hienoista laskua, ei samanlaista vaikutusta ole nähtävissä korjausrakentamisessa. Myös tietyissä rakennusmateriaaleissa, esimerkiksi lämmöneristeissä, hinnat jatkavat nousuaan, koska kysyntä on koetun energiakriisin vuoksi niin suurta.

Vallitseva markkinatilanne, korkojen nousu sekä kalliit rakennuskustannukset vaikeuttavat korjausten suunnittelua tällä hetkellä. Korjaushankkeiden rahoittaminen korkotuetulla lainalla on usein hankalaa, koska korjaushankkeet eivät välttämättä mene läpi kaavamaisessa ARA-käsittelyssä korkean laskennallisen neliöhinnan vuoksi. Todellisuudessa korjauksien kustannuksia voidaan vuokrantasauksen keinoin jakaa koko vuokratalo- tai asumisoikeusyhtiön asuntokantaan. Kasvukeskusten ulkopuolisilla alueilla kustannukset voivat kuitenkin myös olla yleisesti ottaen niin korkeat, ettei niiden aiheuttama vuokrankorotus ole realistinen korjauksella saavutettavaan hyötyyn ja paikalliseen vuokratasoon nähden. Esteettömyyden toteuttamiseksi erityisesti jälkiasenteinen hissi on kallis toteuttaa 1990-luvun tyypilliseen 3-kerroksiseen kerrostaloon. Pahimmillaan liian korkeiksi nousevat korjauskustannukset voivat tarkoittaa suuremmista korjauksista luopumista, rakennuksen vähittäistä alasajoa ja lopulta purkamista. Myös ARA:n myöntämien peruskorjauslainojen pitkät käsittelyajat voivat viivästyttää hankkeiden aloituksia.

Vuokratalo- ja asumisoikeusyhtiöt ovat hoitaneet vuosien varrella kiinteistökantaansa huolellisesti. Elinkaaren aikaisesta kunnossapidosta onkin tärkeää huolehtia, vaikka peruskorjaukset eivät olisikaan tällä hetkellä ajankohtaisia. Myös tuleviin korjauksiin varautumiseen on syytä kiinnittää ajoissa huomiota, ja esimerkiksi energiatehokkuuden parantamiseen ja vähähiilisyyden edistämiseen liittyvät toimet tulevat aiheuttamaan lisäkorjaustarpeita asuntoihin seuraavien vuosien aikana.

-Tässä tilanteessa KOVAn jäsenistön peruskorjaushankkeiden toteuttamisen tekee hankalaksi myös omakustannusperiaatteen noudattaminen, sillä suuren vuokrankorotustarpeen kohtuullistamiseksi korjaushankkeita on saatettu lykätä tai supistaa. Korjaushankkeiden siirtämisellä saavutettu säästö on kuitenkin lyhytnäköistä ja kasvattaa entisestään tulevia korjaustarpeita, mutta yleisen vuokratason vuoksi korjauksien uudelleenaikatauluttaminen on käytännössä ainoa vaihtoehto monilla jäsenillämme. Olemme kuitenkin iloisia siitä, että korkotukilain syksyllä 2023 tulevassa muutoksessa palautetaan mahdollisuus varautua korjauksiin etukäteen. Tämä helpottaa korjausrakentamisen suunnitelmallisempaa ja pitkäjänteisempää toteuttamista, KOVAn tekninen johtaja Sami Ylenius toteaa.

Lisätietoja: Tekninen johtaja Sami Ylenius, KOVA, puh. 044 359 5816, sami.ylenius@kovary.fi