Suomen talous on kasvanut verkkaisesti käytännössä Ukrainan sodan alusta lähtien. Geo- ja kauppapoliittisista jännitteistä johtuvan epävarmuuden lisäksi talouden kasvuvauhtia on painanut erityisesti rakennusalan jopa ennätyksellisen heikko suhdanne. Kuluvalta 2020-luvulta on vaikea löytää normaalia ajanjaksoa sopivaksi referenssiksi, mutta investoinnit asuinrakennuksiin vastasivat Tilastokeskuksen aineistojen mukaan keskimäärin noin 6,1 prosentista Suomen bruttokansantuotteesta vuosina 2000–2019. Vuosina 2023–2025 keskimääräinen osuus laski 4,7 prosenttiin ja voidaan jo sanoa, että asuinrakentamisen volyymi oli reaalisesti edelliskerran yhtä alhaisella tasolla vuosituhannen taitteessa kuin vuonna 2025. Samalla vuosina 2023–2025 markkinakorot kapusivat korkeimmalle tasolleen sitten finanssikriisin.

Vuoden 2025 lopulla Suomen yrityslainakannasta, jonka koko oli Suomen Pankin tilastojen mukaan noin 63 miljardia euroa, 89 prosenttia oli sidottu vaihtuviin korkoihin – joilla tässä tarkoitetaan vaihtuvia tai alle vuoden pituisia kiinteitä korkoja – eikä tämä osuus ole käytännössä muuttunut 2020-luvun alun negatiivisten viitekorkojen ajasta. Kotitalouksien noin 143 miljardin euron lainakannasta 89 prosenttia oli sidottu euribor-korkoihin ja 3 prosenttia pankkien omiin viitekorkoihin. Kiinteäkorkoisia lainoja oli 7 prosenttia lainapositioista. Vaihtuvakorkoisten osuus on laskenut vajaat kaksi prosenttiyksikköä tasolta, jolla se keskimäärin oli 2010-luvulla. Vastaavasti kiinteäkorkoisten lainojen osuus on noussut vajaan kahden prosenttiyksikön verran. Suomea voi kuitenkin ylipäätään suhteellisen huoletta kutsua vaihtuvakorkoisten lainojen maaksi, sillä myös asuntoyhteisöjen korkotukilainakannan noin 21 miljardin euron lainapotista noin 83 prosenttia on Valtiokonttorin tilastojen mukaan vuonna 2025 sidottu korkeintaan vuoden pituisiin vaihtuviin korkoihin.

Kun tarkastellaan lainakannan sijaan uusia lainoja, Euroopan keskuspankin tilastojen mukaan suomalaisten kotitalouksien vuonna 2025 nostamista asuntolainoista 96 prosenttia oli vaihtuvakorkoisia, kun kaikkien kotitalouksien nostamien lainojen kohdalla osuus oli 92 prosenttia. Uusien asuntolainojen osalta EU-maista ainoastaan Bulgariassa, Virossa ja Liettuassa suosittiin enemmän vaihtuvia korkoja kuin Suomessa. Ruotsissa vaihtuvakorkoisten asuntolainojen osuus lainanostoista oli suhteellisen lähellä Suomen tasoa, 84 prosentissa, mutta muissa perinteisissä verrokkimaissa selvästi alhaisempi: Tanskassa 48 prosenttia, Itävallassa 19 prosenttia, Alankomaissa 15 prosenttia, Saksassa 12 prosenttia, Belgiassa 7 prosenttia ja Ranskassa vain 3 prosenttia. Euroalueella keskimäärin 14 prosenttia vuonna 2025 nostetuista asuntolainoista oli vaihtuvakorkoisia.

Monessa mainituista maista vaihtuvakorkoisten asuntolainojen osuus on muuttunut 2010-luvulta, jolloin niiden keskimääräinen osuus oli Ruotsissa 74 prosenttia, Tanskassa 39 prosenttia, Itävallassa 67 prosenttia, Alankomaissa 19 prosenttia, Saksassa 14 prosenttia, Belgiassa 11 prosenttia ja Ranskassa 6 prosenttia lainannostoista. Euroalueella keskimääräinen joka neljäs vuosina 2010–2019 nostettu asuntolaina oli vaihtuvakorkoinen. Suomessa niiden osuus uusista asuntolainoista – kun tarkastellaan keskimääräistä osuutta prosenttiyksikön tarkkuudella – on sitä vastoin pysynyt täysin muuttamattomana. On kuitenkin syytä huomioida, että Ruotsilla ja Tanskalla on itsenäinen rahapolitiikka, kun taas muiden mainittujen maiden, Suomi mukaan lukien, rahapolitiikasta eli esimerkiksi ohjauskoroista vastaa EKP.

Miksi näin ja mitä sitten?

Miksi sitten Suomessa pankkien ja kotitalouksien tai yritysten lainaneuvotteluissa päädytään niin usein vaihtuvakorkoisiin lainoihin? Eräs syy on, että Suomessa ei ole juurikaan pitkää korkokiinnitystä tukevaa sääntelyä, toisin kuin monissa niistä EU-maista, joissa vaihtuvakorkoisten lainojen osuus on Suomea selvästi matalampi. Tällaista sääntelyä edustavat esimerkiksi lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta koituvat lisäkustannukset, jotka suojaavat luotonantajaa korko- ja inflaatioriskiltä (ks. esim. Cenzon & Szabó 2024). Ilman tällaista suojaa pankit hinnoittelevat kiinteät korot suhteellisen korkeiksi.

Toinen institutionaalinen tekijä on tapa, jolla pankit rahoittavat luotonantonsa; esimerkiksi Keski-Euroopassa on tyypillistä, että asuntolainat rahoitetaan niin sanotuilla vakuudellisilla joukkovelkakirjoilla (covered bonds). Tässä instrumentissa pankit käyttävät asuntolainasalkkuaan vakuutena pitkäaikaiseen, matalakorkoiseen rahoitukseen, jolloin myös heidän pitkän maturiteetin antolainauksensa korko pysyy matalana (ks. Albertazzi ym. 2024). Toki Suomessakin pankit rahoittavat asuntolainoja vakuudellisilla joukkovelkakirjoilla, mutta meillä lyhyemmän maturiteetin rahoituksella on suurempi painoarvo. Pankit tarjoavat siten mieluummin kotitalouksille ja yrityksille samanpituisen maturiteetin omaavaa rahoitusta kuin itse saavat markkinoilta.

Vaihtuvakorkoisessa lainassa korkoriskin kantaa käytännössä lainanottaja. Kun markkinakorot nousevat, korkokustannukset kasvavat; kun markkinakorot laskevat, pienenevät korkokustannukset. Vastaavasti kiinteän koron skenaariossa korkoriskistä vastaa ensisijaisesti luotonantaja eli tyypillisesti rahoituslaitos. Rahapoliittisten muutosten välittyminen kuluttajien ja yritysten talouteen on näin paljon suorempaa ja nopeampaa vaihtuvien korkojen maailmassa. Lainanottajat voivat tietysti vaihtuvakorkoisessakin lainassa pyrkiä siirtämään korkoriskiä luotonantajalle korkosuojauksen kautta. Suomen Pankin mukaan esimerkiksi keväällä 2025 noin 21 prosenttia suomalaisten asuntolainakannasta oli korkosuojattuja.

Kolmas merkittävä tekijä vaihtuvien korkojen suosioon Suomessa onkin se, että historiallisesti lyhyet tai vaihtuvat korot ovat tyypillisesti olleet pidemmän kiinnitysajan korkoja matalammalla tasolla, johtuen muun muassa korkoriskin kantamisesta; esimerkiksi 2010-luvun loppupuolelta alkaen euribor-korot olivat useamman vuoden ajan lainanottajien näkökulmasta nollassa, mikä teki niistä houkuttelevia vaihtoehtoja kotitalouksille. Suomen kotitalouksien ja yritysten kantama korkoriski kuitenkin realisoitui Ukrainan sodan alettua, kun EKP nosti ohjauskorkoaan hidastaakseen inflaatiokehitystä.

Rahoituskustannusten nopean kasvun lisäksi samaan aikaan rakennuskustannukset nousivat voimakkaasti. Näin erityisesti lainapainotteiset investoinnit, kuten asuntojen rakentaminen, kallistuivat samalla kun kotitalouksien kysyntä asunnoille väheni eritoten korkokustannusten kasvun takia, jolloin asuntokauppa rupesi sakkaamaan, mikä taasen vähensi asuinrakentamisen kannusteita. Koska asuinrakentaminen vastaa merkittävästä osasta Suomen kansantaloutta ja rakentaminen on meillä muun muassa esitetyn vaihtuvakorkopainotuksen takia hyvin suhdanneherkkää, on korkojen nousulla ollut talouskehitystä kurittava vaikutus. Ainakaan tällä hetkellä ei näytä siltä, että tämä suhdanneherkkyys olisi mihinkään katoamassa, joten Suomi joutuu jatkossakin huomiomaan rakennusalan korkoriskin.

Lisätietoja:    Pääekonomisti Eetu Kauria, puh. 040 724 8096, eetu.kauria@kovary.fi