ASIA: LAUSUNTO UUDESTA KYMMENEN VUODEN VÄLIMALLISTA VUOKRA-ASUNTOTUOTANTOON 

VIITE: LAUSUNTOPYYNTÖ 13.7.2015 Dnro 21286/031/15

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA kiittää mahdollisuudesta lausua uudesta kymmenen vuoden välimallista vuokra-asuntotuotantoon, ja lausuu kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta 

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA on vuonna 2013 perustettu asuntoalan edunvalvontajärjestö. Sen perustajajäseninä on 9 suurimman kaupungin omistamat vuokrataloyhtiöt. KOVAlla on nyt 13 jäsenyhteisöä. KOVAn jäseninä on kunnallisia vuokrataloyhtiöitä, nuorisoasuntoja valtakunnallisesti rakennuttavia yhteisöjä sekä muita yleishyödyllisiä vuokrataloyhtiöitä ja -säätiöitä. Niiden pysyvässä omistuksessa on noin 132 000 vuokra-asuntoa, joissa on noin 250 000 ihmisen koti. KOVAn jäsenyhteisöjen asuntomäärä muodostaa noin kolmanneksen kaikista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista Suomessa.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra-asuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVAn jäsenyhteisöt noudattavat toiminnassaan omakustannusperiaatetta, eli niiden tavoitteena ei ole tehdä voittoa. KOVA haluaa koota kohtuuhintaisen vuokra-asumisen toimijat yhden katon alle.

Julkisen tuen ja siitä seuraavien julkisen palveluiden velvoitteiden ja rajoitusten suhde 

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA katsoo, että uudessa kymmenen vuoden välimallissa on tärkeää huomioida valtion tuen määrä suhteessa neljänkymmenen vuoden korkotukimalliin. KOVA kokee haasteelliseksi sen, että koska neljänkymmenen vuoden korkotukimallissa valtion tuen ja rajoitusten suhde eivät vuoden 2016 lukien ole enää tasapainossa, on vaikea nähdä millaista tukea valtio voisi antaa pysyväisluonteiseen kymmenen vuoden välimalliin, kun siinä olevan tuen määrän on oltava pienempi kuin neljänkymmenen vuoden korkotukimallissa.

Neljänkymmenen vuoden korkotukimallissa omavastuukorko on palautumassa 1.1.2016 tai sen jälkeen lainoitettavissa valtion tukemissa vuokra-asuntokohteissa 3,4 prosenttiin nykyisestä yhden prosentin tasosta. Kun kymmenen vuoden välimallissa valtion tuen määrän on oltava pienempi neljänkymmenen vuoden mallissa, kysymys kuuluu, onko kymmenen vuoden välimallille löydettävissä juuri mitään valtion tukea tässä tilanteessa?

KOVA katsoo, että kymmenen vuoden välimalliin olisi helpompi osoittaa valtion tukea, jos neljänkymmenen vuoden korkotuen ehdot säilyisivät sellaisina kuin ne ovat vuonna 2015 – korkotuen omavastuukorko säilyisi Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA kiittää mahdollisuudesta lausua uudesta kymmenen vuoden välimallista vuokra-asuntotuotantoon, ja lausuu kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta 

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA on vuonna 2013 perustettu asuntoalan edunvalvontajärjestö. Sen perustajajäseninä on 9 suurimman kaupungin omistamat vuokrataloyhtiöt. KOVAlla on nyt 13 jäsenyhteisöä. KOVAn jäseninä on kunnallisia vuokrataloyhtiöitä, nuorisoasuntoja valtakunnallisesti rakennuttavia yhteisöjä sekä muita yleishyödyllisiä vuokrataloyhtiöitä ja -säätiöitä. Niiden pysyvässä omistuksessa on noin 132 000 vuokra-asuntoa, joissa on noin 250 000 ihmisen koti. KOVAn jäsenyhteisöjen asuntomäärä muodostaa noin kolmanneksen kaikista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista Suomessa.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra-asuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVAn jäsenyhteisöt noudattavat toiminnassaan omakustannusperiaatetta, eli niiden tavoitteena ei ole tehdä voittoa. KOVA haluaa koota kohtuuhintaisen vuokra-asumisen toimijat yhden katon alle.

Julkisen tuen ja siitä seuraavien julkisen palveluiden velvoitteiden ja rajoitusten suhde 

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA katsoo, että uudessa kymmenen vuoden välimallissa on tärkeää huomioida valtion tuen määrä suhteessa neljänkymmenen vuoden korkotukimalliin. KOVA kokee haasteelliseksi sen, että koska neljänkymmenen vuoden korkotukimallissa valtion tuen ja rajoitusten suhde eivät vuoden 2016 lukien ole enää tasapainossa, on vaikea nähdä millaista tukea valtio voisi antaa pysyväisluonteiseen kymmenen vuoden välimalliin, kun siinä olevan tuen määrän on oltava pienempi kuin neljänkymmenen vuoden korkotukimallissa.

Neljänkymmenen vuoden korkotukimallissa omavastuukorko on palautumassa 1.1.2016 tai sen jälkeen lainoitettavissa valtion tukemissa vuokra-asuntokohteissa 3,4 prosenttiin nykyisestä yhden prosentin tasosta. Kun kymmenen vuoden välimallissa valtion tuen määrän on oltava pienempi neljänkymmenen vuoden mallissa, kysymys kuuluu, onko kymmenen vuoden välimallille löydettävissä juuri mitään valtion tukea tässä tilanteessa?

KOVA katsoo, että kymmenen vuoden välimalliin olisi helpompi osoittaa valtion tukea, jos neljänkymmenen vuoden korkotuen ehdot säilyisivät sellaisina kuin ne ovat vuonna 2015 – korkotuen omavastuukorko säilyisi yhdessä prosentissa ja MAL-aiesopimusalueilla neljänkymmenen vuoden korkotukilainoituksella rakennettaviin normaaleihin vuokra-asuntoihin olisi saatavissa käynnistysavustusta. Tällöin kymmenen vuoden välimallissa voisi olla korkotuki yhtenä tukielementtinä, ja sen omavastuukorko voisi olla esimerkiksi kolme prosenttia. KOVAn mielestä kymmenen vuoden välimallissa korkotukea ei tule maksaa koko kymmenen vuoden laina-aikaa. Korkotuen keston kymmenen vuoden välimallissa tulisi vastata suhteellisesti samaa aikaa kuin korkotuen keston neljänkymmenen vuoden korkotukimallissa.

Jos neljänkymmenen vuoden korkotuen ehtoja ei ole mahdollista säilyttää vuoden 2015 tasolla, KOVAn mielestä uuteen kymmenen vuoden välimalliin ei ole mahdollista sisällyttää muuta tukea kuin valtion täytetakaus osalle lainaa. Perustelemme näkemystämme sillä, että kymmenen vuoden välimallin ehtojen on lyhyempien rajoitusten vuoksi oltava huonommat kuin neljänkymmenen vuoden korkotukimallissa. Tätä edellyttää myös EU:n SGEI-valtiontukisäännökset.

Valtion täytetakaaman lainoituksen osuus kymmenen vuoden välimallissa tulee olla pienempi kuin 40 vuoden korkotukimallissa, jossa se on 90 tai 95 prosenttia kohteen hyväksyttävistä kustannuksista. KOVAn mielestä sopiva lainoitusosuus voisi olla esimerkiksi 70 prosenttia rakennettaessa kohde omalle tontille tai 75 prosenttia rakennettaessa kohde vuokratontille. Tällainen malli ei kuitenkaan todennäköisesti onnistu houkuttelemaan yksityisiä toimijoita käyttämään mallia, sillä kohde olisi toteutettavissa kahdenkymmenen tai kahdenkymmenenviiden prosentin omilla varoilla myös puhtaasti vapaarahoitteisena, ilman minkäänlaisia rajoituksia.

Omistajaa koskevasta yleishyödyllisyysvaatimuksesta luopuminen 

Mikäli uusia yksityisiä toimijoita halutaan saada kiinnostumaan kymmenen vuoden välimallista, KOVA pitää perusteltuna, että omistajaa koskevat rajoitukset olisivat mahdollisimman väljät, koska hallitusohjelmankin linjaukset lähtevät omistajaa koskevan yleishyödyllisyysvaatimuksen lieventämisestä. Tähän perustuen KOVA kannattaa jouhevaa ja yksinkertaista menettelyä tässä asiassa.

On kuitenkin luonnollisesti välttämätöntä, että lainansaajayhteisö kaikissa tilanteissa sitoutuu välimallin mukanaan tuomiin julkisen palvelun velvoitteisiin kymmenen vuoden määräajaksi. Lisäksi on tarpeen, että Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) pystyy valvomaan lainansaajayhteisöä rajoitusten ajan.

KOVAn mielestä oleellisinta on tarkastella lainansaajan vakavaraisuutta ja taloudellista asemaa sekä sen kykyä suoriutua lainoituksen takaisinmaksusta.

Vuokrien määräytymisen periaatteet 

KOVAn mielestä on tärkeää, että ARA vahvistaa kymmenen vuoden välimallin vuokra-asuntokohteissa kohtuullisen, sitovan alkuvuokran. Samalla välimallin kohteissa vuokrat tulisi sitoa indeksiin, esimerkiksi elinkustannusindeksiin. KOVA katsoo myös, että ARA:n on seurattava välimallikohteiden vuokrien määräytymistä myös muuna rajoitusaikana. Seuranta olisi helppoa ARAlle, jos kohteen vuokrat olisi sidottu indeksiin.

KOVA katsoo, että kymmenen vuoden välimallilla rakennettavissa kohteissa ei tule sallia tuleviin korjauksiin varautumista lainkaan osana vuokranmääritystä. Uudistuotantokohteessa ei tarvita kymmenen ensimmäisen vuoden aikana muita kuin normaaleja vuosikorjauksia. Siksi vuokralaisilta on tarpeetonta periä vuokrassa rajoitusaikana korjauksiin varautumista, koska korjausvaroja ei käytetä kohteessa niiden rajoitusaikana. ARA ei myöskään pysty valvomaan lyhyen, kymmenen vuoden rajoitusajan jälkeen, mihin vuokran osana kerätyt korjauksiin varautumiset käytettäisiin, kun kohdetta koskevat rajoitukset päättyvät.

Lainansaajan yhtiömuoto 

KOVA katsoo, että joko tavallinen kiinteistöosakeyhtiö tai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on järkevin ja selvin yhtiömuoto kymmenen vuoden välimallissa. Yhtiömuoto on vakiintunut ja yleisin toimialalla. Tällöin tällaisen kiinteistöosakeyhtiön ainoana toimialana olisi rakennuttaa, omistaa ja vuokrata kymmenen vuoden korkotukilainoituksella.

Vuokrien tasaus 

Hallitusohjelman linjausten perusteella hallituksen on tarkoitus uudistaa yleishyödyllisen asuntorakentamisen säädöksiä muuttamalla rajoitusehdot hankekohtaisiksi yleishyödyllisyysvaatimuksia kiristäen. KOVAn käsityksen mukaan tämä kirjaus tarkoittaa sitä, että hallitusohjelman kirjauksen toteutuessa ja tultua voimaan uudistuotannossa käyttö-, luovutus- ja tuotontuloutuksen rajoitukset muuttuvat kohdekohtaisiksi. Tämä puolestaan johtaa käsityksemme mukaan siihen, että vuokrien tasaus ei olisi mahdollista eri kohteiden välillä.

KOVA katsookin, että hallitusohjelman kirjaukseen perustuen vuokrien tasausta ei tule mahdollistaa myöskään kymmenen vuoden välimallissa.

Asukasvalinta 

KOVAn mielestä kymmenen vuoden välimallissa asukasvalintaan liittyvien kriteerien tulee olla mahdollisimman väljiä, ja joka tapauksessa väljempiä kuin neljänkymmenen vuoden korkotukimallilla toteutetuissa kohteissa. Perustelemme näkemystämme paitsi sillä, että kymmenen vuoden välimallissa valtion tuen määrä on ja sen tulee olla pienempi kuin neljänkymmenen vuoden korkotuessa, jolloin on luontevampaa, että asukasvalintakin on tällöin vapaampaa. Sama tilanne on esimerkiksi valtion tuella rakennettavissa ja rakennetuissa asumisoikeuskohteissa, joissa asukasvalinta on väljempää kuin neljänkymmenen vuoden korkotukilainoilla rakennettavissa ja rakennetuissa vuokra-asuntokohteissa.

Lisäksi KOVAn käsityksen mukaan kymmenen vuoden välimallilla toteutettavissa vuokratalokohteissa vuokrataso on oleellisesti korkeampi kuin neljänkymmenen vuoden korkotuella rakennettavissa kohteissa, jolloin pienituloisilla ei ole riittävää tulotasoa, joka mahdollistaisi asumisen kymmenen vuoden välimallilla rakennetuissa kohteissa.

Tuoton tuloutus ja omille varoille maksettava korko 

KOVA katsoo, että jos kymmenen vuoden välimallilla rakennettavissa kohteissa ei varsinaisesti noudateta omakustannusvuokraa, tuoton tuloutusta ja omille varoille maksettavaa korkoa ei voida tällöin rajoittaa.

Tuoton tuloutuksen ja omille varoille maksettavan koron määrään voidaan vaikuttaa ARA:n kullekin kymmenen vuoden välimallin kohteelle vahvistamalla kohtuullisella, sitovalla alkuvuokralla. Jos ARA lisäksi seuraa ja voi tarvittaessa puuttua myöhemmin kohteen rajoitusaikana kohteen vuokratasoon, varmistetaan tällä se, että kohteen vuokrataso säilyy kohtuullisena alueen markkinahintoihin nähden.

Yhteishallinto 

KOVAn mielestä kymmenen vuoden välimallilla rakennettavissa kohteissa ei tule noudattaa yhteishallintoa. Perustelemme tätä sillä, että välimallin kohteissa ei noudateta omakustannusperiaatetta. Lisäksi kohteiden vuokrien määräytyminen olisi selvää KOVAn aiemmin lausunnossa ehdottamalla mallilla, jossa ARA:n vahvistama sitova alkuvuokra sidottaisiin indeksiin.

Muut näkökohdat 

KOVA lähtökohtaisesti kannattaa erilaisia uusia keinoja markkinahintaa edullisemman vuokra-asuntotuotannon aikaansaamiseksi. Sinänsä pyrkimys luoda uusia toimijoita houkutteleva vuokra-asuntorakentamisen malli on kannatettava. KOVA kuitenkin epäilee, onko hallitusohjelman ja selvityshenkilön toimeksiannon asettamien reunaehtojen puitteissa mahdollista saada luotua mallia, joka paitsi kiinnostaa sijoittajalähtöisesti toimivia yksityisiä toimijoita, myös samanaikaisesti tuottaa kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa, joissa erityisesti pienituloisten olisi mahdollista asua.

Edelliseen perustuen KOVA kummeksuu sitä, miksi hallitus ei halunnut jatkaa nykyisen kahdenkymmenen vuoden takauslainamallin käyttöä, vaan päätti aloittaa kokonaan uuden kymmenen vuoden välimallin luomisen. Kahdenkymmenen vuoden takauslainamalli on osoittautunut Helsingin seudulla vuosina 2014–2015 suosituksi ja toimivaksi malliksi saada yksityisiä toimijoita rakennuttamaan vuokra-asuntoja alueelle. Mallin suosio perustuu Helsingin seudulla siihen, että tällä alueella takauslainamallilla rakennettaviin vuokra-asuntoihin voi saada 5 000 euron suuruisen asuntokohtaisen käynnistysavustuksen ja siihen, että takausmaksua ei peritä. Lisäksi mallissa ainoat rajoitukset lainansaajayhteisölle on takauslainalla rakennettavan kohteen kahdenkymmenen vuoden vuokrakäyttövelvoite. Tässä mallissa myös valtion kustannukset ovat maltilliset.

KOVA katsoo, että kymmenen vuoden välimallilla rakennettavaa vuokra-asuntotuotantoa ei tule laskea osaksi ARA-tuotantoa MAL-aiesopimusalueilla. Perustelemme näkemystämme sillä, että muussa tapauksessa aidosti kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon varattavien tonttien määrä kunnissa putoaisi ja lopputuloksena olisi aidosti kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon määrän lasku.

KOVA kantaa myös huolta siitä, että jos kymmenen vuoden välimalli saavuttaisi suuren suosion, niin rakentajien resurssit saattaisivat pitkäksi ajaksi sitoutua välimallin tuotteen tekemiseen ja kiinnostus perinteisen ARA-tuotannon rakentamiseen hiipuisi edelleen. Näinhän kävi edellisen välimallin aikana, jolloin vuokrataloyhtiöillä oli vaikeuksia saada urakkatarjouksia neljänkymmenen vuoden korkotuella toteuttaviin hankkeisiin. Näin ollen KOVA pitää välttämättömänä, että kymmenen vuoden välimallin lainoitusvaltuudet pysyvät maltillisina ja merkittävästi neljänkymmenen vuoden korkotuen lainoitusvaltuuksia pienempinä.

KOVA katsoo, että kymmenen vuoden välimalliin tulisi osoittaa lainoitusvaltuuksia vain pääkaupunkiseudun (Helsinki, Espoo, Vantaa ja Kauniainen) kuntiin. Näissä kunnissa vuokra-asuntotilanne on kaikkein vaikein, ja vuokra-asuntotuotanto kaipaa eniten piristysruisketta tällä alueella. KOVA myös arvioi, että kymmenen vuoden välimallista kiinnostuneet rakennuttajat löytyvät lähinnä vain pääkaupunkiseudulta.

KOVA huomauttaa, että mikäli uusi kymmenen vuoden välimalli ja määräaikaiset vuokrasopimukset otetaan käyttöön neljänkymmenen vuoden korkotukimallissa, on nämä toimet omiaan lisäämään segregaatiota. Tällöin kaikkein pienituloisimmat ja huonoimmassa asemassa olevat ihmiset ohjautuisivat asukkaiksi entistä voimakkaammin vain niihin, yleensä kunnallisiin vuokrataloyhtiöihin, jotka rakennuttavat valtion tukemia vuokra-asuntoja neljänkymmenen vuoden korkotukimallilla. Tämä jakaisi paitsi vuokralaiset, myös vuokrataloyhtiöt ensimmäiseen ja toiseen luokkaan. Tämä ei ole yhteiskuntapoliittisesti järkevää.

KOVAn jäsenyhteisöilleen tekemän pikakyselyn perusteella pääosa KOVAn jäsenyhteisöistä ei ole kiinnostunut käyttämään kymmenen vuoden välimallia vuokra-asuntojen rakennuttamiseen. Osa KOVAn jäsenyhteisöistä voi harkita vuokra-asuntojen rakennuttamista kymmenen vuoden välimallilla, mikäli mallin rahoitusehdot ja tuki ovat tasapainossa.

KOVA katsoo, että kuluvalla hallituskaudella tulisi huolehtia myös neljänkymmenen vuoden korkotukijärjestelmän toimivuudesta. Tämä tulisi aloittaa jatkamalla vuonna 2015 voimassaolevia neljänkymmenen vuoden korkotuen ehtoja sekä nykyaikaistamalla järjestelmää.

Helsingissä 24.8.2015,

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA, Jouni Parkkonen, Toiminnanjohtaja

Lisätietoja: Toiminnanjohtaja Jouni Parkkonen, KOVA, puh. 040 593 3338, jouni.parkkonen@kovary.fi