Valtion tukemalle asuntorakentamisen keskukselle

ASIA: LAUSUNTO LUONNOKSESTA HANKEOPPAAKSI VALTION TUKEMIEN ASUNTOJEN RAKENTAMISEEN

VIITE: VALTION TUKEMAN ASUNTORAKENTAMISEN KESKUKSEN LAUSUMAPYYNTÖ 18.6.2026

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry kiittää mahdollisuudesta lausua Valtion tukemalle asuntorakentamisen keskukselle (Varke) luonnoksesta hankeoppaaksi valtion tukemien asuntojen rakentamiseen.

Lausunnonantajasta

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry on yleishyödyllisten ja omakustannusperusteella toimivien vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöjen toimialajärjestö, joka toimii jäsentensä edunvalvonta-, palvelu- ja yhteistyöjärjestönä. KOVAn jäsenet omistavat normaaleja vuokra-asuntoja, erityisryhmien vuokra-asuntoja tai asumisoikeusasuntoja.

KOVAlla on 140 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on yhteensä lähes 350 000 vuokra- ja asumisoikeusasuntoa, joissa asuu yli 550 000 henkilöä. KOVAn jäsenet toimivat yli 150 kunnassa. KOVAn jäsenet omistavat noin 85 prosenttia rajoituksenalaisista normaaleista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista, noin 70 prosenttia kaikista rajoituksenalaista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista ja noin 85 prosenttia asumisoikeusasunnoista Suomessa. KOVAn jäsenet aloittavat vuonna 2026 yhteensä noin 2 900 kohtuuhintaisen vuokra- ja asumisoikeusasunnon rakennuttamisen.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra- ja asumisoikeusasuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVA kehittää vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöjen toimintaedellytyksiä tekemällä vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöille Suomen parasta edunvalvontaa. KOVAn jäsenistö toimii siten, että pienituloisillakin ihmisillä on varaa laadukkaaseen ja kohtuuhintaiseen asumiseen.

Aluksi

KOVA pitää hankeopasta kokonaisuutena arvioiden selkeänä, käytännönläheisenä ja tarpeellisena työkaluna valtion tukemaa asuntotuotantoa toteuttaville yhteisöille. Erityisen myönteistä on, että samaan oppaaseen on koottu rahoitusprosessia, rakennuttamista, kustannusten hyväksyttävyyttä sekä suunnittelua koskevat keskeiset periaatteet. Lisäksi pidämme myönteisenä asiana sitä, ettei oppaassa ole paljoa rakentamista ohjaavia ehdottomia vaatimuksia, vaan suosituksia.

KOVA pitää tärkeänä, että oppaan jatkovalmistelussa vahvistetaan hankkeiden ennakoitavuutta, yhdenmukaisuutta ja tasapuolisuutta. Oppaan sisältämän ohjeistuksen tulee tukea kohtuuhintaista asuntotuotantoa sekä vähentää epävarmuutta hankkeiden valmistelussa. Samalla ohjeistuksen pitää välttää uusien hallinnollisten velvoitteiden tai kustannuksia lisäävien vaatimusten luomista tilanteissa, joissa vastaavat velvoitteet sisältyvät jo rakentamista koskevaan lainsäädäntöön, kaavoitukseen tai muihin viranomaismääräyksiin.

KOVA katsoo lisäksi, että asumisoikeusasuntojen uudisrakentamisen lainoitusprosessi tulee säilyttää osana hankeopasta myös tilanteessa, jossa asumisoikeusasuntojen uudisrakentamiseen ei tällä hetkellä ole käytettävissä korkotukilainavaltuuksia. Prosessin kuvaaminen hankeoppaassa tukee toimijoiden ennakoitavuutta, varmistaa menettelytapojen jatkuvuuden sekä mahdollistaa nopean reagoinnin tilanteessa, jossa lainavaltuuksia mahdollisesti myöhemmin jälleen myönnetään.

1 Rahoitus

1.1 Johdanto

1.1.3 Käyttövaltuudet ja tuen riittävyys

KOVA esittää, että Varke tiedottaa vuosittain käytettävissä olevien tukivaltuuksien tilanteesta sekä siitä, mikäli tietyn tukimuodon määrärahat ovat jo käytetty. Tämä vähentää tarpeetonta valmistelu- ja hakemustyötä tilanteissa, joissa uusia päätöksiä ei enää voida tehdä.

KOVA pitää ongelmallisena tilannetta, jossa käyttövaltuudet voivat loppua kesken vuoden samalla, kun hakijaa kehotetaan hakemaan lainapäätöstä mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Oppaassa tulee kuvata tarkemmin menettelytavat tällaisissa tilanteissa sekä se, miten hankkeiden rahoituksen jatkuvuus turvataan käyttövaltuuksien loppuessa kesken vuoden.

Rahoituksen myöntämisen aikataulujen tulee olla ennakoitavia ja tasapuolisia. Tukien saatavuus ei saa käytännössä määräytyä sen perusteella, mitkä hankkeet ehtivät jättää hakemuksensa vuoden ensimmäisinä kuukausina.

KOVA katsoo lisäksi, että osapäätöksen tulee antaa hakijalle nykyistä vahvempi varmuus hankkeen rahoituksen saatavuudesta. Mikäli hanke täyttää osapäätöksen ehdot, hakijan tulee voida luottaa siihen, että lainoitusta on käytettävissä.

1.1.4 Ketkä voivat saada korkotuki- tai takauslainaa

KOVA katsoo, että tuen saamisen edellytykset tulee esittää hankeoppaassa mahdollisimman kattavasti. Erityisesti vakavaraisuusvaatimusten osalta on tarpeen kuvata käytettävät tunnusluvut ja vaadittavat raja-arvot. Hakijoiden tulee voida arvioida jo hanketta valmistellessaan, täyttävätkö ne vaatimukset.

KOVA on sitä mieltä, että asumisoikeusasuntojen uudistuotannon lainoitusprosessia koskeva ohjeistus tulee säilyttää oppaassa, vaikka kyseisenä vuonna ei olisi käytettävissä korkotukivaltuuksia asumisoikeustuotantoon.

KOVA toteaa lisäksi, että korkotukijärjestelmän keskeinen rakenteellinen ongelma on edelleen korkotuen voimakas takapainotteisuus. Tätä kysymystä olisi tärkeää tarkastella myös oppaan ulkopuolella osana järjestelmän kehittämistä.

1.2 Korkotuki- ja takauslainojen hakeminen

1.2.2 Päätösten voimassaoloajat

KOVA katsoo, että ehdollista varauspäätöstä tulee voida jatkaa hakijan pyynnöstä. Oppaan mukaan ehdollinen varauspäätös on voimassa päätöksessä ilmoitettuun päivämäärään asti, eikä erääntynyttä varauspäätöstä lähtökohtaisesti jatketa. Mikäli nämä lähtökohdat pysyvät, ehdottaa KOVA, että oppaassa kuvataan nykyistä tarkemmin ne tilanteet, joissa ehdollista varauspäätöstä tai osapäätöstä voidaan poikkeuksellisesti jatkaa.

1.3 Lainoituksen perusteet ja hankevalinta (vaihe 1: ehdollinen varauspäätös)

KOVA ehdottaa, että oppaaseen lisätään suora linkki valtioneuvoston vuosittaiseen käyttösuunnitelmaan. Tämä helpottaisi hakijoiden mahdollisuuksia arvioida käyttösuunnitelman vaikutuksia hankkeisiin.

Oppaassa todetaan, että vuosittainen käyttösuunnitelma ohjaa uusien hankkeiden hankevalintaa. KOVA katsoo, että tätä kirjausta tulee selventää, koska ymmärtääksemme merkittävä osa hankkeista on saanut ehdollisen varauspäätöksen jo ennen käyttösuunnitelman julkaisemista.

KOVA pitää ongelmallisena myös tilannetta, jossa ehdollisessa varauspäätöksessä ilmoitettu rahamäärä ei ole sitova, mutta samalla hankinta-arvon edellytetään pysyvän varauspäätöstä vastaavana. Oppaassa tulee kuvata nykyistä tarkemmin hankinta-arvon sallittu tarkentuminen hankkeen eri vaiheissa.

Indeksiehdon poistumisen jälkeen rakennuskustannusten nousuriski on jäänyt käytännössä kokonaan rakennuttajan kannettavaksi. Oppaassa tulee esittää menettelytavat, joilla kustannustason nousu huomioidaan pitkän valmistelu- ja toteutusajan hankkeissa.

1.3.1 Lainoituksen yleiset perusteet

KOVA pitää tärkeänä, että mainitun vakavaraisuusvaatimuksen osalta kuvataan käytettävät tunnusluvut ja vaadittavat raja-arvot. Lisäksi huomioimme, että mainittua liikkumisesteettömyyttä koskevaa kirjausta tulee täsmentää. Oppaasta ei tällä hetkellä ilmene, onko kyse rakentamismääräysten toteutumisen arvioinnista vai varsinaisesta hankevalintaperusteesta.

1.3.2 Alueelliset käyttöperusteet

KOVA katsoo, että perusparannushankkeiden osalta on syytä täsmentää, mitkä alueelliset arviointiperusteet koskevat perusparannuksia ja mitkä uudistuotantoa. Perusparannushankkeiden arvioinnissa tulee painottaa erityisesti kohteen pitkäaikaista käyttökelpoisuutta ja kysyntää.

KOVAn näkemyksen mukaan pienten yleishyödyllisten asuntoyhteisöjen arvioinnissa tulee huomioida paremmin korjausrakentamistilanteet. Nykyiset taloudelliset tunnusluvut eivät aina kuvaa hankkeen vaikutusta yhteisön tulevaan elinkelpoisuuteen. Erityisesti pienillä yleishyödyllisillä yhteisöillä heikko käyttöaste tai kassavirta voi johtua juuri siitä rakennuskannasta, jonka korvaamiseen tai uudistamiseen hankkeella vastataan.

Lisäksi KOVA katsoo, että erityisryhmähankkeiden osalta oppaassa tulee selventää, ettei kasvukeskuspainotteista alueellista käyttöperustetta sovelleta samalla tavalla palveluasumiseen kuin tavanomaiseen asuntotuotantoon. Erityisryhmien asumistarve perustuu usein palveluverkkoon eikä yleiseen asuntomarkkinakysyntään.

1.3.4 Muut uudishankkeessa painotettavat asiat

KOVA esittää, että kirjausta eri rakennusmateriaalien monipuolisesta käytöstä täsmennetään. Tällä hetkellä jää epäselväksi, tarkoitetaanko materiaalien monipuolista käyttöä yksittäisissä hankkeissa vai materiaalien monipuolisuutta rakentamisessa yleisesti. KOVA kannattaa materiaalineutraaleja ratkaisuja, joissa materiaalivalinnat perustuvat kustannustehokkuuteen, vähäiseen hiilijalanjälkeen, tekniseen tarkoituksenmukaisuuteen sekä ylläpidon kestävyyteen. Sääntelyn ja ohjauksen tulee kohdistua saavutettaviin tuloksiin eikä tiettyjen rakennusmateriaalien käyttöön. Lähtökohta on, että kohtuuhintainen asuntotuotanto tehdään mahdollisimman materiaalineutraalisti elinkaarikustannukset huomioiden.

KOVA katsoo lisäksi, että oppaan tulee mahdollistaa myös asumisen kehittämiseen tähtäävien pilottihankkeiden toteuttaminen, vaikka niiden kustannukset ylittäisivät tavanomaisen tason.

1.3.5 Muut perusparannushankkeessa painotettavat asiat

KOVA vastustaa allianssimallin lähtökohtaista poissulkemista perusparannushankkeissa. Varken ei tule sulkea urakkamuotoja pois, vaan toimijan tulee saada vapaasti valita urakkamuoto parhaaksi katsomakseen.

Mikäli tällainen rajoitus kuitenkin KOVAn vastustuksesta huolimatta säilytetään, tulee oppaassa yksilöidä tilanteet, joissa allianssimallin käyttö voidaan hyväksyä.

1.3.6.3 Uuden yhteisön vakavaraisuus

KOVA katsoo vakavaraisuusvaatimusten vuosittaisten muuttumisten heikentävän ennakoitavuutta. Pitkäkestoiseen tontin hankintaan ja hankekehitykseen ryhtyvillä toimijoilla tulee olla mahdollisuus luottaa vaatimusten riittävään pysyvyyteen.

1.4 Suunnitelmien ja kustannusten hyväksyminen (vaihe 2: osapäätös)

1.4.1 Uudisrakennushankkeiden osapäätös

Oppaan mukaan neuvotteluhankkeissa ja KVR-urakoissa kustannukset vahvistetaan osapäätöksellä luonnossuunnitelmien perusteella ja rakennustöiden aloituslupa edellyttää lopullisten suunnitelmien toimittamista. Käytännössä suunnittelu jatkuu usein vielä rakennustöiden käynnistymisen jälkeen, jolloin lopulliset suunnitelmat eivät välttämättä ole valmiina aloituslupaa haettaessa. KOVA pyytää arvioimaan, voiko nykyinen menettely tarpeettomasti hidastaa hankkeiden etenemistä tai lisätä kustannuksia.

1.4.3 Hankinta-arvo ja sen hyväksyttävyyden arviointi

1.4.3.1 Urakkahinnat

1.4.3.4 Rakennusaikaiset rahoituskulut

KOVA katsoo, että rakennusaikaisten rahoituskulujen hyväksyttävyyttä tulee täsmentää siten, että hankkeen toteuttamisen kannalta välttämättömästä omarahoituksesta ja siltarahoituksesta aiheutuvat todelliset kustannukset voidaan hyväksyä hankinta-arvoon. Rahoitustarve syntyy usein siitä, että korkotukilainaa voidaan nostaa vasta valmiusasteen mukaan ja että viranomais- sekä rahoitusprosessit ovat pitkiä, jolloin väliaikainen rahoitus on hankkeen toteuttamisen edellytys.

Lisäksi siltarahoituksen korkotukilainan koron ylittävän osuuden kohdistaminen rakennuttamispalkkiota vähentäväksi eräksi on ongelmallista varsinkin tilanteissa, joissa rakennuttaminen on hankittu ulkopuoliselta konsultilta eikä hankkeessa ole omaa rakennuttamispalkkiota. Tämän vuoksi KOVA katsoo, että välttämättömästä siltarahoituksesta aiheutuvat kohtuulliset korkokulut tulee hyväksyä rahoituskuluina riippumatta rakennuttamispalkkion käsittelystä.

1.4.3.5 Rakennuttamispalkkio

Rakennuttamispalkkion hyväksymisperusteita tulee kehittää siten, että ne huomioivat nykyistä paremmin pienet hankkeet sekä erityisryhmähankkeet. Pienissä kohteissa nykyinen käytäntö ei usein kata rakennuttamisesta aiheutuvia kustannuksia.

KOVA ehdottaa rakennuttamispalkkioon porrastettua mallia, jossa suhteellinen palkkio voi kasvaa hankekoon pienentyessä.

1.5 Korkotukilaina ja niiden ehdot (vaihe 3: lainapäätös)

KOVA esittää, että lainapäätöstä haetaan myös tontin hankintaa koskevan ehdollisen esisopimuksen perusteella. Tällaisessa tilanteessa esisopimuksen muotoa voidaan rajata siten, että kaupan tekemisen ehtona saisi olla vain se, että hankkeella saadaan myönteinen rahoituspäätös.

1.5.3 Valtion täytetakaus

1.5.3.1 Takausmaksun maksaminen ja korkotukilainan nostaminen

Oppaassa tulee kuvata yhdistelmähankkeiden käsittelyä tilanteissa, joissa sama hanke sisältää sekä erityisryhmien investointiavustuksella toteutettuja asuntoja että tavanomaisia vuokra-asuntoja. Erityisesti takausmaksujen määräytymistä koskevat käytännöt tulisi kuvata nykyistä tarkemmin.

1.6 Tarkistuspäätös hankkeen valmistuttua (vaihe 4)

KOVA katsoo, että tarkistuspäätöksen määräajan (6 kuukautta) tulee perustua hankkeen tosiasialliseen valmistumiseen eikä rakennuksen käyttöönottoon. Toissijaisena vaihtoehtona hankkeeseen ryhtyvän pitää voida perustellusta syystä hakea lisäaikaa oppaassa mainittuun kuuden kuukauden määräaikaan.

Rakennuttamispalkkiota tulee voida tarkastaa ylöspäin nykyistä selkeämmin. Tarkistamisen on oltava mahdollista kaikissa tilanteissa, joissa rakentamisen aikana ilmenee ennakoimattomia lisätöitä, urakoitsijan konkurssi tai muu vastaava olennainen rakennuttamistyötä lisäävä tapahtuma.

Ennen varsinaisen rakennusajan alkamista syntyneet hankkeeseen liittyvät rahoituskulut, kuten tonttikustannukset, suunnittelukulut, selvitykset ja hankkeen valmisteluun liittyvät kustannukset, tulee voida huomioida hyväksyttävinä kustannuksina.

Vuokratonttien osalta ennen rakentamisen aloittamista syntyneet tontinvuokra- ja varauskulut tulee hyväksyä siltä osin kuin ne ovat olleet hankkeen toteuttamisen kannalta välttämättömiä. Nykyinen kolmen kuukauden raja ei ota huomioon viranomais- ja rahoitusprosessien todellista kestoa. KOVAn mielestä kolmen kuukauden määräaikaa tulee pidentää, sillä hankkeen viranomais- ja rahoitusprosessit kestävät tavanomaisesti pidempään kuin kolme kuukautta.

KOVA katsoo lisäksi, että kustannusarvioiden tarkentumiselle tulee jättää nykyistä enemmän joustoa myös ylöspäin. Rakentamisen aikana voi ilmetä perusteltuja muutostarpeita, joiden toteuttaminen ehkäisee myöhempiä korjauksia ja kustannuksia.

1.7 Erityisryhmien asuminen ja investointiavustus

KOVA katsoo, että oppaassa tulee käsitellä nykyistä tarkemmin yhdistelmähankkeita, joissa samaan hankkeeseen sisältyy sekä erityisryhmien investointiavustuksella toteutettuja asuntoja että tavanomaisia vuokra-asuntoja. Tällaiset hankkeet ovat käytännössä yleisiä, mutta oppaassa ei tällä hetkellä kuvata riittävästi niiden rahoitukseen ja kustannusten kohdentamiseen liittyviä periaatteita.

1.7.1 Erityisryhmien investointiavustus

KOVA katsoo, että oppaassa tulee kuvata nykyistä tarkemmin perusteet, joiden mukaisesti hanke sijoittuu eri investointiavustusluokkiin. Tämä parantaa hankkeiden rahoituksellista ennakoitavuutta jo suunnitteluvaiheessa.

1.7.3 Investointiavustuskohteiden käyttövelvoite

KOVA katsoo, että oppaassa tulee kuvata nykyistä konkreettisemmin käyttäjäryhmän muutoksen edellytykset ja menettelyt investointiavustuskohteissa. Erityisryhmien palvelutarpeet voivat muuttua merkittävästi 20 vuoden käyttövelvoitteen aikana, minkä vuoksi rakennuttajilla tulee olla riittävän ennakoitava käsitys käyttäjäryhmän muutosten mahdollisuuksista ja vaikutuksista. Oppaan tulee tukea myös muuntojoustavien kohteiden suunnittelua siten, että rakennukset voivat vastata muuttuvaan palvelutarpeeseen ja säilyttää hyvän käyttöasteen koko käyttövelvoitteen ajan ilman, että kohderyhmärajoitukset aiheuttavat tarpeettomia käyttöön liittyviä ongelmia.

2 Rakennuttaminen

KOVA toteaa yleisesti lukuun 2 liittyen, ettei ohjeistuksen tule lisätä rakennuttajien hallinnollista työmäärää eikä hankkeiden kustannuksia suhteessa niihin velvoitteisiin, jotka jo seuraavat rakentamislainsäädännöstä, kaavoituksesta tai muista viranomaisvaatimuksista.

2.2 Tontin hankinta

2.2.2 Tontin hinta

KOVA pitää kohtuuttomana ja vuokratontteja eriarvoisesti kohtelevana käytäntöä, jossa hyväksyttäviin kustannuksiin voidaan sisällyttää vain rakennusajan tontinvuokra sekä enintään kolmen kuukauden vuokra-aika ennen rakentamisen aloittamista. Käytännössä tontti on usein vuokrattava huomattavasti aiemmin esimerkiksi rakennusluvan saamisen edellytyksenä, eikä rakentamista voida aloittaa ennen lainvoimaista rakennuslupaa. KOVA katsoo, että hankkeen toteuttamisen kannalta välttämättömät tontin vuokra- ja varauskustannukset tulee hyväksyä hankkeen kustannuksiksi siltä ajalta, kun hanke on Varken käsittelyssä ehdollisesta varauspäätöksestä rakentamisajan päättymiseen saakka. Tämä vastaa paremmin hankkeiden todellista kustannusrakennetta ja asettaisi vuokra- ja omistustontit tasapuolisempaan asemaan. KOVA viittaa tältä osin ylempänä kappaleessa 1.6 esittämiinsä näkemyksiin.

2.2.3 Tontin ominaisuuksien vaikutus hankkeen hintaan

Luetteloa tontin ominaisuuksista ei KOVAn mielestä tule esittää tyhjentävänä, vaan avoimena sisältäen tyypillisimmät kustannuksiin vaikuttavat ominaisuudet. Kustannuksiin vaikuttavat myös esimerkiksi kaavamääräyksistä aiheutuvat velvoitteet, jotka tulisi mainita oppaassa.

2.3 Urakkamuodot

KOVA katsoo, että oppaassa on suhtauduttava nykyistä neutraalimmin erilaisiin toteutusmuotoihin. Allianssi- ja muut yhteistoiminnalliset toteutusmallit ovat tuottaneet erittäin hyviä lopputuloksia aiemmin.

2.4 Urakan kilpailuttaminen

KOVAn mielestä ohjeistuksen sisältöä tulee verrata hankintalakiin ja tarkastaa, ettei ohjeistuksen ja hankintalain välille jää ristiriitoja.

KOVA ehdottaa, että tarjouspyyntöjen esittäminen vähintään viidelle pääurakointia tekevälle rakennusliikkeelle poistetaan ehdottomana vaatimuksena.

KOVA katsoo, että laadun merkitystä urakoitsijavalinnassa ei tule rajoittaa tarpeettomasti. Oppaassa esitetty 10 prosentin enimmäispaino laatupisteytykselle voi joissakin hankkeissa olla liian alhainen, minkä vuoksi laadun painotuksessa tulee olla nykyistä enemmän joustoa. Tämä huomiointi on tärkeää ennen kaikkea erityisryhmäkohteissa.

Lisäksi urakoitsijoiden kelpoisuusvaatimuksia tulee soveltaa hankkeen koko ja paikalliset markkinaolosuhteet huomioiden. Erityisesti pienemmissä hankkeissa ja alueilla, joilla tarjoajakenttä on rajallinen, viiden pääurakoitsijan tarjouspyyntövaatimus tai korkeat liikevaihtovaatimukset eivät ole käytännössä toteutettavissa. Oppaassa tulee mahdollistaa joustavampi tapa arvioida kilpailutuksen riittävyyttä ja tarjoajien kelpoisuutta tapauskohtaisesti.

2.7 Maksuerätaulukko

2.7.1 Maksuerätaulukon perustiedot

Oppaassa käytetty viittaus 25,5 prosentin arvonlisäveroon on korvattava viittauksella kulloinkin voimassa olevaan arvonlisäverokantaan.

2.7.2 Maksuerien kuvaukset

KOVA pitää tarpeellisena arvioida, onko maksuerätaulukkoa koskeva ohjeistus paikoin tarpeettoman yksityiskohtaista suhteessa oppaan tavoitteeseen.

3 Suunnittelu

3.4 Kaavoitus

KOVA pitää tärkeänä, että Varke ottaa nykyistä vahvemmin kantaa siihen, että kuntien tulee huomioida valtion tukema asuntotuotanto kaavoituksessa. Kaavoitusratkaisujen ja kaavamääräysten tulee mahdollistaa kohtuuhintainen rakentaminen, eikä niillä tule tarpeettomasti kasvattaa hankkeiden toteutuskustannuksia.

Lisäksi oppaassa tulee tunnistaa paremmin paikallisten kaavamääräysten vaikutukset hankkeiden toteuttamiseen. Esimerkiksi Helsingissä viherhuoneita koskevat määräykset ovat joillakin alueilla olennainen osa kaavoitusta, ja niiden huomioimatta jättäminen voi käytännössä vaikeuttaa valtion tukeman tuotannon toteuttamista. KOVA katsoo myös, että eri hallintamuotojen yhteisiä yhteiskäyttötiloja koskeviin ratkaisuihin tulee suhtautua harkiten, sillä niiden toteuttamiseen liittyy käytännön haasteita muun muassa tilojen hallinnan ja ennen kaikkea asukasdemokratian näkökulmasta.

3.5 Tontinluovutuskilpailut

KOVA kannattaa kirjausta, jonka mukaan valtion tukemaan asuntotuotantoon tarkoitetut tontit tulisi lähtökohtaisesti luovuttaa suoraan rakennuttajalle eikä rakennusliikkeelle.

3.8 Hankkeesta toimitettavat suunnitelmat

KOVA katsoo, että suunnittelun tulee ensisijaisesti perustua voimassa olevaan lainsäädäntöön, kaavamääräyksiin, rakennusluvan edellytyksiin, kuntien rakennusjärjestyksiin sekä tontinluovutusehtoihin. Oppaassa kuvatun suunnittelunohjauksen ei tule johtaa uusiin Varken asettamiin suunnitteluvaatimuksiin, jotka lisäävät hankkeiden kustannuksia ilman selkeästi osoitettavaa hyötyä tai pakottavaa tarvetta.

3.9 Elinkaari ja ympäristösuorituskyky

KOVA katsoo, että energiatehokkuus- ja vähähiilisyysvaatimusten tulee perustua voimassa olevaan lainsäädäntöön, eikä Varken tulisi asettaa niiden lisäksi omia erillisiä vaatimuksia, jotka lisäävät suunnittelun tarvetta, kustannuksia tai hallinnollista taakkaa. Mikäli kunnat asettavat lainsäädäntöä tiukempia energiatehokkuus- tai vähähiilisyystavoitteita, tulee niiden kustannusvaikutukset huomioida hankkeiden kustannusrajoja määritettäessä.

Lisäksi Varken ja Kuntarahoituksen vaatimusten tulee olla yhdenmukaisia, jotta rakennuttajien ei tarvitse laatia erillisiä selvityksiä useille eri tahoille.

Oppaassa kannustetaan toteuttamaan määräystasoa parempia energiatehokkuus- ja ympäristöratkaisuja sekä todetaan korkeampien investointikustannusten huomioitavan rahoituspäätöksissä. KOVA katsoo, että menettelyä tulee kuvata nykyistä konkreettisemmin, jotta rakennuttajille jää selkeä käsitys siitä, miten määräystasoa parempien ratkaisujen lisäkustannukset hyväksytään hankinta-arvoon ja ettei kannustin jää käytännössä näennäiseksi. Opas ei myöskään riittävästi huomioi sitä, että rakentamisvaiheessa toteutettavat energiatehokkuusinvestoinnit pienentävät kustannustehokkaasti rakennuksen elinkaarikustannuksia ja siten ne parantavat hankkeen pitkän aikavälin taloudellisuutta.

3.11 Tilasuunnittelu

3.11.3 Huoneiden mitoituksesta

Käsitteitä kuten ”väljästi mitoitettu”, ”monipuolinen asuntojakauma” ja ”järkevä suunnittelu” on hyvä täsmentää, jotta termien merkitys avautuu paremmin lukijalle.

Asuntojakaumaa koskevassa arvioinnissa tulee huomioida myös paikallinen asuntokysyntä.

Erityisryhmäkohteissa esteettömyys- ja toimintakykyvaatimuksista aiheutuvat lisäkustannukset tulee ottaa hyväksyttäviksi kustannuksiksi. Samalla oppaan tulee kannustaa hyödyntämään rakennuttajien, palveluntuottajien ja hoivahenkilöstön kokemukseen perustuvia, käytännössä toimiviksi osoittautuneita ratkaisuja.

3.11.7 Väestönsuojat

KOVA esittää, että oppaassa viitataan selkeyden vuoksi pelastuslain kakkosvaiheen uudistukseen, joka sisältää muun muassa väestönsuojia koskevaa sääntelyä.

Helsingissä 20.8.2026,

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry

Jouni Parkkonen, Toimitusjohtaja

Lisätietoja:

Juristi Noora Salokangas, puh. 050 472 9430, noora.salokangas@kovary.fi

Tekninen johtaja Jani Pakarinen, puh. 050 443 5077, jani.pakarinen@kovary.fi