Eduskunnan ympäristövaliokunnalle

ASIA: LAUSUNTO HALLITUKSEN ESITYKSESTÄ HE 156/2026 VP LAIKSI ASUMISOIKEUSASUNNOISTA ANNETUN LAIN MUUTTAMISESTA

VIITE: YMPÄRISTÖVALIOKUNNAN ASIANTUNTIJAPYYNTÖ 8.9.2026

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry kiittää mahdollisuudesta lausua ympäristövaliokunnalle hallituksen esityksestä laiksi asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta, ja lausuu pyydettynä kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry on yleishyödyllisten ja omakustannusperusteella toimivien vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöjen toimialajärjestö, joka toimii jäsentensä edunvalvonta-, palvelu- ja yhteistyöjärjestönä. KOVAn jäsenet omistavat normaaleja vuokra-asuntoja, erityisryhmien vuokra-asuntoja tai asumisoikeusasuntoja.

KOVAlla on 141 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on yhteensä lähes 350 000 vuokra- ja asumisoikeusasuntoa, joissa asuu yli 550 000 henkilöä. KOVAn jäsenet toimivat yli 150 kunnassa. KOVAn jäsenet omistavat noin 85 prosenttia rajoituksenalaisista normaaleista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista, noin 70 prosenttia kaikista rajoituksenalaista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista ja noin 85 prosenttia asumisoikeusasunnoista Suomessa. KOVAn jäsenet aloittavat vuonna 2026 yhteensä noin 2 900 kohtuuhintaisen vuokra- ja asumisoikeusasunnon rakennuttamisen.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra- ja asumisoikeusasuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVA kehittää vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöjen toimintaedellytyksiä tekemällä vuokratalo- ja asumisoikeusyhteisöille Suomen parasta edunvalvontaa. KOVAn jäsenistö toimii siten, että pienituloisillakin ihmisillä on varaa laadukkaaseen ja kohtuuhintaiseen asumiseen.

Nykytilasta ja sen arvioinnista

KOVA katsoo, että nykytilan kuvaus ja sen arviointi on tehty onnistuneesti muun muassa tunnistamalla erinäisiä epäkohtia, jotka liittyvät erityisesti asumisoikeusyhteisöjen muuttuneeseen toimintaympäristöön. Lisäksi lausuntopalautteen perusteella tehtyjen muutosten myötä esitys on nyt toimivampi ja selkeämpi.

Tavoitteista

KOVA pitää esityksen tavoitteita kaiken kaikkiaan kannatettavina ja perusteltuina. Itse muutosehdotuksiin KOVA esittää jäljempänä joitakin olennaisia huomioita ja tarkennuksia, vaikka pääosin pitääkin niitä oikeasuuntaisina ja kannatettavina.

KOVA korostaa, että tärkeää on huolehtia siitä, että uusi sääntely säilyttää asumisoikeusjärjestelmän perusluonteen, suojaa asukkaita riittävästi ja on rahoittajien näkökulmasta riittävän selkeä ja ennakoitava.

Vaikutuksista

KOVAn näkemyksen mukaan vaikutusten arviointi on tehty pääosin kattavasti ja monipuolisesti.

Asumisoikeuden haltijoita koskevaa vaikutusten arviointia on lisätty erityisesti taloudellisten ja perus- ja ihmisoikeusvaikutusten osalta annetun lausuntopalautteen perusteella, mitä KOVA pitää positiivisena asiana. Esityksessä on nyt arvioitu esimerkiksi omaksilunastushintoja ja niiden taloudellisia vaikutuksia. Esitettyjen karkeiden laskelmien perusteella omaksilunastuksen taloudelliset vaikutukset vaihtelisivat merkittävästi eri alueilla. KOVA katsoo tämän olevan tärkeä huomio vaikutusten arvioinnissa, sillä se kohdistuu asumisoikeuden haltijoiden lisäksi välillisesti myös asumisoikeusyhteisöihin.

Asumisoikeusyhteisöjen kohdalla on nyt huomioitu, että järjestysnumeroista ja järjestysnumerorekisteristä luopuminen tarkoittaisivat rekisterinpitäjyyden siirtymistä itse yhteisölle. KOVA pitää hyvänä, että vaikutusten arviointia on tehty tietosuojalainsäädäntö huomioiden, minkä KOVA nosti esille jo aiemmassa lausunnossaan.

Asukastoimikunnan oikeuksien lisääminen niin sanotulla seurantaoikeudella tulisi lisäämään asumisoikeusyhteisön hallinnollista taakkaa. Lisäksi heikkenevien lukujen käsittely voi myös heikentää asukkaiden luottamusta kohteen tulevaisuuteen ja pahimmillaan kiihdyttää asukaskatoa. KOVA pitää tärkeänä, että tämä otetaan huomioon vaikutusten arvioinnissa asian jatkovalmistelussa.

Niin ikään KOVAn aiemmassa lausunnossa on huomioitu, että valitusmahdollisuus Varken rajoituksista vapauttamista koskevasta päätöksestä tulisi pitkittämään päätösten täytäntöönpanoa, millä voi olla erilaisia vaikutuksia asumisoikeusyhteisön toimintaan. KOVA pitää tärkeänä, että tämä asia huomioidaan vaikutusten arvioinnissa. Esitykseen on lausuntopalautteen jälkeen lisätty vaikutusten arviointia tämän osalta sekä asumisoikeusyhteisön että asumisoikeuden haltijan näkökulmasta, mitä KOVA pitää hyvänä asiana. Vaikutusten arviointi löytyy pykäläkohtaisista perusteluista kohdasta ”Oikaisuvaatimus ja valitus (109 §)”. KOVA katsoo, että vaikutusten arviointi olisi tarkoituksenmukaista siirtää oikeaan lukuun.

Säännöskohtaiset perustelut

Asumisoikeussopimus (7 §)

KOVA kannattaa esitettyä teknisluonteista muutosta.

Asukasvalinnan yleiset periaatteet (11 §)

Esityksen mukaan asukasvalintaa uudistettaisiin luopumalla järjestysnumeroista. Jatkossa asumisoikeuden haltijat valittaisiin hakemusten saapumisjärjestyksen perusteella.

KOVA kannattaa esitystä ja katsoo, että järjestysnumeroista luopuminen yksinkertaistaa hakuprosessia ja madaltaa kynnystä hakea asumisoikeusasuntoa. Tämä lisää asuntojen kysyntää ja parantaa niiden käyttöastetta. Asukasvalinnan siirtyminen kokonaisuudessaan asumisoikeusyhteisöjen hoidettavaksi edistää yhden luukun -periaatetta, mikä parantaa hakemisen sujuvuutta ja vahvistaa järjestelmän käyttäjälähtöisyyttä.

Asumisoikeuden haltijaa koskevat vaatimukset (12 §)

KOVA kannattaa esitettyä teknisluonteista muutosta.

Poikkeukset asumisoikeusasunnon tarve-edellytyksistä (14 §)

KOVA kannattaa esitettyä teknisluonteista muutosta.

Asukasvalintarekisteri ja asukasvalintatietojen luovuttaminen (15 §)

Esityksen mukaan asumisoikeusyhteisö pitäisi asukasvalintaa koskevista tiedoista rekisteriä (asukasvalintarekisteriä) ja luovuttaisi tietyin edellytyksin asukasvalintatietoja kunnalle ja Varkelle. Lausuntopalautteen perusteella pykälästä on poistettu erillinen tietojen luovutussäännös Varkelle ja korvattu se informatiivisella viittauksella lain 103 §:ään. KOVA kannattaa esitystä.

Asumisoikeuden haltijan valinta (17 §)

Esityksen mukaan asumisoikeuden haltijaksi valittaisiin tarve-edellytyksen täyttävistä hakijoista se, joka on jättänyt asunnosta hakemuksen ensimmäisenä. Hakemusten saapumisjärjestyksestä poiketen etusijaryhmään kuuluvista hakijoista valittaisiin se, jonka asumisoikeussopimus on vanhin.

KOVA kannattaa esitystä ja katsoo muutoksen vahvistavan asuntojen kohdentumista hakijoille, jotka asukasvalinnan hetkellä olisivat eniten asunnon tarpeessa. Se myös yksinkertaistaa hakuprosessia ja madaltaa kynnystä hakea asuntoa. Tämä puolestaan hyvin todennäköisesti lisää kysyntää ja näin samalla parantaa asuntojen käyttöastetta. Viime kädessä muutos tukee asumisen kohtuuhintaisuutta tyhjäkäyttöä vähentämällä. KOVA pitää siten ehdotettua muutosta myönteisenä sekä asuntojen hakijoiden että yhteisöjen näkökulmasta.

KOVA pitää lisäksi hyvänä asiana sitä, että esityksessä on huomioitu mahdolliset etusijatilanteet ja annettu niitä varten selkeät käytännön ohjeet. Järjestysnumeroista luopumiseen liittyy kuitenkin runsaasti käytännön yksityiskohtia, joita on KOVAn näkemyksen mukaan tarpeen vielä täsmentää valtioneuvoston asetuksella ja tarvittaessa lisäksi viranomaisohjeistuksella (esimerkiksi se, millä tavalla muutosehdotus käytännössä huomioi kohde- ja aluekohtaiset hakemukset). Selkeä, sopivan konkreettinen ohjeistus on tärkeää, jotta uusi menettely olisi valtakunnallisesti yhdenmukaista, hakijoiden kannalta läpinäkyvää ja yhteisöille käytännön tilanteessa toimivaa. Tätä puoltaa myös se, että asukasvalinta tehdään virkavastuulla.

Asukastoimikunnan oikeudet asumisoikeuskohteessa (44 §)

Asukastoimikunnan oikeuksiin ehdotetaan lisättäväksi kaksi uutta kohtaa saadun lausuntopalautteen perusteella. Muutokset liittyvät erityisesti ehdotettuun 88 a §:ään, jossa säädettäisiin asumisoikeustalon rajoituksista vapauttamisesta eräissä erityistilanteissa. Ehdotuksen mukaan sääntelyn tarkoituksena on lisätä asumisoikeusyhteisön toiminnan läpinäkyvyyttä sekä varmistaa, että asukashallinnolla on käytettävissään riittävät tiedot talon käyttöasteen ja vuokrakäytön kehityksestä sekä rajoituksista vapauttamisen hakemisesta.

Ehdotetun 11 kohdan mukaan asukastoimikunnalla olisi oikeus seurata talon käyttöasteen ja vuokrattujen asuntojen määrän kehitystä. Säännös täydentäisi asukastoimikunnan nykyisiä tiedonsaantioikeuksia.

Ehdotetun 12 kohdan mukaan asukastoimikunnalla olisi oikeus käsitellä talon rajoituksista vapauttamisen hakemista, hakemuksen perusteita ja sen vaikutuksia sekä antaa asiasta lausunto. Käsittelyssä olisi selostettava esimerkiksi talon käyttöasteen kehitystä, tyhjien ja vuokrattujen asuntojen määrää, talon taloudellista tilannetta, alijäämiä, käyttövastikkeiden ja vuokrien tasoa sekä niitä toimenpiteitä, joihin asumisoikeusyhteisö on ryhtynyt talon talouden tervehdyttämiseksi ja asuntojen kysynnän parantamiseksi.

KOVA sinänsä pitää ehdotettua päätöksenteon avoimuutta sekä läpinäkyvyyttä positiivisina asioina kummankin osapuolen kannalta.

KOVA kuitenkin katsoo, että ehdotettu seurantaoikeus (kohta 11) on ylimitoitettu näin laajana oikeutena. Käyttöasteen ja vuokrattujen asuntojen määrän seuranta koskisi esityksen mukaan kaikkia kohteita, vaikka vajaakäyttöön perustuva vapauttaminen voisi tulla kyseeseen vain hyvin harvoissa kohteissa. Heikkenevien lukujen käsittely voi myös heikentää asukkaiden luottamusta kohteen tulevaisuuteen ja pahimmillaan kiihdyttää asukaskatoa. Näin ollen KOVA esittää, että seurantaoikeus rajattaisiin tilanteisiin, joissa käyttöaste on olennaisesti heikentynyt tai rajoituksista vapauttamista ryhdytään selvittämään. KOVA myös katsoo tarpeelliseksi, että asian jatkovalmistelussa arvioitaisiin sitä, millä tavoin ehdotettu seurantaoikeus käytännössä toteutettaisiin kohteissa.

Kohdan 12 osalta KOVA toteaa, että ehdotetun mukainen laaja käsittelyoikeus voi parhaimmillaan vähentää muutoksenhakuoikeuden käyttöä.

Varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä (70 §)

KOVA kannattaa esitettyä teknisluonteista viittausta.

Purkamisilmoitus (71 §)

KOVA kannattaa esitettyä teknisluonteista viittausta.

Rajoituksista vapauttaminen eräissä erityistilanteissa (88 a §)

Esityksen mukaan asumisoikeustalo voitaisiin ensinnäkin vapauttaa rajoituksista, jos talolla ei ole enää kysyntää asumisoikeustalona ja asumisoikeuden haltijoita on enintään kolmasosassa talon huoneistoista. Lausuntopalautteen jälkeen esitykseen on lisätty vaihtoehtoinen kriteeri, jonka mukaan rajoituksista vapauttaminen olisi toisekseen mahdollista, jos talo on perusparannuksen tarpeessa, mutta Varke ei hyväksy talon korjaamiseen perusparannuskorkotukilainaa. Kummassakin tapauksessa vapauttamisen edellytyksenä olisi lisäksi, että muut laissa säädetyt edellytykset täyttyvät (viittaus 88 §:ään ja 88 a § 2 mom.).

KOVA pitää edellä mainittujen kriteerien asettamista sinänsä tarkoituksenmukaisena ottaen muun muassa huomioon ehdotetun menettelyn toteutumisen ennustettavuus.

KOVA kuitenkin katsoo, että asumisoikeuden haltijoiden määrän rajaaminen enintään kolmasosaan talon huoneistoista on kohtuuton kriteeri asumisoikeusyhteisön jokapäiväisen toiminnan ja jäljellä olevien asukkaiden kannalta; huoneistojen käyttöastevaatimus olisi liian korkea tilanteeseen nähden. Tästä syystä KOVA edelleen ehdottaa, että edellä mainitussa tilanteessa talossa olisi jäljellä asumisoikeuden haltijoita puolet tai alle puolet talon huoneistoista.

Perusparannuskorkotukilainan eväämisen nostamista yhdeksi kriteeriksi KOVA pitää erittäin kannatettavana ja ehdotti tätä jo aiemmassa lausunnossaan. Kriteeri on tärkeä, sillä asumisoikeusasuntokanta vanhenee ja asumisoikeustalot ovat pysyvien rajoitusten vuoksi valtion pitkän korkotukilainoituksen varassa perusparannuksissa. Rahoituksen saantia ei ole pidettävä itsestäänselvyytenä.

KOVA pitää myös erittäin kannatettavana tehtyä muutosta 2 momentin 3-kohtaan, jossa asumisoikeuden haltijoille suunnattujen kompensaatiokeinojen etusijajärjestyksestä on luovuttu. Tarjottavan vuokrasopimuksen osalta esitetään täsmennystä, jonka mukaan vuokrasopimus pitäisi tehdä toistaiseksi voimassa olevana. KOVA näkee tämän perusteltuna ottaen huomioon, että aiempi asumisoikeus on ollut luonteeltaan lähtökohtaisesti pysyvä / elinikäinen.

KOVA toteaa muiden 2 momentin mukaisten ehdotettujen kriteerien olevan sellaisenaan kannatettavia. Esimerkiksi asukasdemokratian mukaantulo hakemusmenettelyyn on positiivinen asia ja voi näin ollen vähentää oikaisuvaatimuksia Varken päätöksistä. Ehdotetun kriteerin perusteluja koskien ”asumisoikeusyhteisön moitittavaa tahallista tai huolimatonta toimintaa taikka laiminlyöntiä” (5-kohta) olisi asian jatkovalmistelussa hyvä vielä täsmentää.

KOVA niin ikään kannattaa ehdotukseen lisättyä mainintaa siitä, että valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä tässä pykälässä säädetyistä rajoituksista vapauttamisen myöntämisessä sovellettavasta menettelystä ja edellytyksistä (5 mom.).

Edellä esitetyn perusteella KOVA esittää seuraavanlaista muutosta lain 88 a §:n 1 momenttiin:

”Sen lisäksi, mitä 88 §:ssä säädetään, Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi asettamillaan ehdoilla vapauttaa asumisoikeustalon tämän lain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista, jos:

1) talon huoneistoille ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina ja tästä syystä talossa on jäljellä asumisoikeuden haltijoita puolessa tai alle puolessa talon huoneistoja;”

Asumisoikeussopimuksen päättyminen rajoituksista vapauttamisen johdosta eräissä erityistilanteissa (88 b §)

Esityksen mukaan asumisoikeussopimus päättyisi neljän kuukauden kuluttua sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana Varke on tehnyt rajoituksista vapauttamista koskevan myönteisen päätöksen. Ehdotettu päättymisaika olisi sama kuin yli kahden vuoden vuokrasuhteissa noudatettava vuokranantajan neljän kuukauden irtisanomisaika (Vuokranantajan irtisanomisaikaa on lyhennetty asuinhuoneiston vuokrausta koskevalla lakimuutoksella, joka astuu voimaan 1.10.2026).

KOVA kannattaa ehdotettua neljän kuukauden päättymisaikaa asumisoikeussopimukselle ja pitää sitä perusteltuna ottaen erityisesti huomioon sen, että asumisoikeuden haltija on joutunut luopumaan pysyväksi tarkoitetusta asumisoikeudestaan. Näin ollen sopimuksen pidempi päättymisaika on kohtuullinen.

KOVA kannattaa esitystä myös siitä, että asumisoikeuden haltijalle olisi annettava kirjallinen ilmoitus asumisoikeussopimuksen päättymisestä ja siihen olisi liitettävä Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen päätös rajoituksista vapauttamisesta.

KOVA vastustaa esitystä siitä, että asumisoikeuden haltijan oikeusturvan vahvistamiseksi edellytettäisiin, että vuokranantaja saisi irtisanoa vuokrasuhteen päättymään aikaisintaan kahden (2) vuoden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta, mikäli asumisoikeuden haltija on valinnut jatkaa asumistaan asunnossaan solmimalla toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen. Kahden vuoden irtisanomisaikaa on pidettävä kohtuuttoman pitkänä vuokranantajan näkökulmasta, eikä se myöskään ole asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukainen. Lisäksi näin pitkä irtisanomisaika voi pitkittää tappiollisen kohteen alasajoa.

Rajoitusten päättyminen (91 §)

KOVA kannattaa esitettyä teknisluonteista viittausta.

Seuraamusmaksun määrääminen (105 §)

Esityksen mukaan Valtiokonttorilla olisi oikeus määrätä asumisoikeusyhteisölle seuraamusmaksu lainkohdassa jo mainittujen perusteiden lisäksi myös sillä perusteella, että yhteisö on jättänyt noudattamatta ehdotetussa 88 a §:ssä rajoituksista vapauttamiselle säädettyjä edellytyksiä tai Varken rajoituksista vapauttamista koskevan päätöksen ehtoja. (1 mom., uusi 5-kohta). Perustelujen mukaan mahdollisuus seuraamusmaksun määräämiseen olisi tarpeen, koska ehdotetun 88 a §:n mukaiseen rajoituksista vapauttamiseen liittyisi asumisoikeuden haltijoiden aseman kannalta olennaisia edellytyksiä ja suojakeinoja.

KOVA kannattaa esitystä ja pitää sitä perusteltuna ottaen huomioon asumisoikeuden haltijoiden oikeuksien toteutuminen ja suojan tarve.

Oikaisuvaatimus ja valitus (109 §)

Esityksen mukaan Varken päätökseen, joka koskee rajoituksista vapauttamista eräissä erityistilanteissa, saisi vaatia oikaisua. Muutoksenhakuoikeudesta seuraisi, ettei rajoituksista vapauttamista koskevaa päätöstä voitaisi panna täytäntöön ennen kuin Varken päätös on saanut lainvoiman.

KOVA kannattaa esitystä valitusoikeudesta ja toteaa, että sillä turvataan asumisoikeuden haltijoiden oikeusturva samalla tapaa kuin voimassa olevassa laissakin.

KOVA kannattaa esitystä siitä, että päätös olisi täytäntöönpantavissa vasta Varken päätöksen lainvoimaisuuden jälkeen. Ymmärrettävästi rajoituksista vapauttamispäätöksen vaikutukset ovat usein peruuttamattomia tai vaikeasti palautettavia, mikä sinänsä puoltaa ehdotuksen tarkoitusta. Toisaalta muutoksenhakuprosessi ja päätöksen lainvoimaisuus voivat viedä aikaa useita kuukausia. Täytäntöönpanon lykkääntyminen päätöksen lainvoimaiseksi tuloon asti voi pitkittää kohteen tappiollista tilannetta ja kasvattaa muiden asukkaiden maksettaviksi tulevia kustannuksia. Asukastoimikunnan oikeuksien lisääminen ja menettelyn läpinäkyvyys voivat kuitenkin madaltaa muutoksenhakuoikeuden käyttämistä. KOVA katsoo, että oikaisuvaatimukset ja valitukset tulisi käsitellä kiireellisinä.

Yleissäännökset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä (111 §)

Esityksessä on otettu huomioon digitalisaation vaikutukset ja sähköisten viestintätapojen yleistyminen. Samalla on täsmennetty tiedoksiantovelvollisuuden täyttymistä ja tiedoksisaannin ajankohtaa koskevaa sääntelyä. Ehdotetuissa 111 ja 111 a §:ssä otettaisiin soveltuvin osin huomioon huoneenvuokralain uudistetut tiedoksiantosäännökset, jotka tulevat voimaan 1.10.2026. Myös asumisoikeuslain voimassa oleva tiedoksiantosäännös on vastannut asiallisesti huoneenvuokralain tiedoksiantosäännöksiä.

Pykälää sovellettaisiin voimassa olevan lain tavoin muihin ilmoituksiin, paitsi niihin, joiden tiedoksiannosta säädetään erikseen. Näitä ovat 70 §:ssä tarkoitettu varoitus sekä 71 §:ssä ja ehdotetussa 88 b §:ssä tarkoitetut ilmoitukset.

KOVA kannattaa esitystä ja pitää sitä kaikin puolin perusteltuna. KOVA kuitenkin huomioi, ettei sähköisen tiedoksiannon sopimisille (eli käytännössä sähköisen viestintäkanavan käyttöönottamiselle) esitetä erityisiä muotovaatimuksia toisin kuin 1.10.2026 voimaan tulevissa uudistetuissa huoneenvuokralain tiedoksiantosäännöksissä, joiden mukaan sähköisestä viestintäkanavasta on sovittava kirjallisesti ja yksilöllisesti.

Sähköisen tiedoksiannon käyttämisen edellytyksenä olisi lisäksi se, että lähettäjä ei tiedoksiantoa toimitettaessa tiennyt eikä sen olisi pitänytkään tietää, että vastaanottaja on ikääntymisen, vamman tai muun näihin rinnastettavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä sovittua sähköistä viestintäkanavaa. KOVA katsoo, että pykäläkohtaisissa perusteluissa tulisi avata tarkemmin sitä, millä tavalla lähettäjä voi täyttää tämän velvollisuutensa. Perusteluissa voi hyödyntää vastaavia huoneenvuokralain esitöiden pykäläkohtaisia perusteluja (HE 33/2026 vp, s. 111 – 112).

Erityissäännökset tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä (111 a §)

Pykälässä säädettäisiin tiedoksiantovelvollisuuden täyttämisestä silloin, kun kyseessä on lain 70 §:ssä tarkoitettu varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä, 71 §:ssä tarkoitettu purkamisilmoitus tai ehdotetussa 88 b §:ssä tarkoitettu ilmoitus asumisoikeussopimuksen päättymisestä.

KOVA kannattaa esitystä ja pitää sitä kaikin puolin perusteltuna. Ilmoitus ja varoitus pitäisi edelleen antaa todisteellisesti tiedoksi, mutta tälle ei aseta mitään erityisiä vaatimuksia. Näin ollen tiedoksiannon todisteellisuuden voi tehdä eri tavoin. Vaihtoehtoinen tapa tiedoksiannon todisteellisuudelle on sähköisestä viestintäkanavasta ja niin sanotusta heräteviestistä sopiminen.

Voimaantulo

KOVA kannattaa esitettyä porrastettua lain voimaantuloa.

Toimeenpano ja seuranta

KOVA kannattaa esitystä.

Suhde perustuslakiin ja säätämisjärjestys

KOVA katsoo, että esityksessä on tehty varsin kattavasti ja monipuolisesti arviointia esitettyjen muutosehdotusten perustuslainmukaisuudesta. Omaisuudensuojaan puuttuvaa sääntelyä on arvioitu perusoikeuksien yleisten rajoitusedellytysten, kuten sääntelyn tarkoituksen hyväksyttävyyden ja sääntelyn oikeasuhtaisuuden kannalta, mikä vastaa perustuslakivaliokunnan arviointikäytäntöjä. KOVA pitää muutosehdotusten perustuslainmukaisuudellista arviointia kaiken kaikkiaan onnistuneena.

Ehdotettavat uudet säännökset

Vertailuvuokrarajoitteesta vapauttaminen (33 a §)

KOVA ehdottaa uutta säännöstä 33 a §, joka koskisi asumisoikeusasunnon käyttövastikkeen vapauttamista vertailuvuokrarajoitteesta. Sama ehdotus oli mukana myös 18.12.2025 ympäristöministeriölle annetussa valtakunnallisen asumisoikeusasioiden neuvottelukunnan esityksessä, mutta sitä ei ole otettu mukaan luonnokseen hallituksen esitykseksi.

Lakia asumisoikeusasunnoista tulisi muuttaa niin, että Varke voisi vapauttaa asumisoikeuskohteen käyttövastikkeen vertailuvuokrarajoitteesta, jos kohteesta perittävät käyttövastikkeet ja -korvaukset ovat ilman tasauksen kautta saatavaa subventiota pidempiaikaisesti riittämättömiä kohteelle kuuluvien kustannusten kattamiseen.

Voimassa olevan lain 33 §:n 3 momentin mukaan ”valtion tukemien asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeen on oltava pienempi kuin käyttöarvoltaan samanveroisista vuokra-asunnoista, joiden sijainti vastaa huoneiston sijaintia, yleensä perittävä vuokra on.”

Pitkään jatkunut muuttoliike suurimpiin kasvukeskuksiin on johtanut asuntomarkkinoiden jyrkkään jakautumiseen yhtäältä alueisiin, joilla kysyntä on vahvaa ja toisaalta alueisiin. joilla kysyntä on suorastaan romahtanut. Heikoimman kysynnän alueilla käypä vuokrataso alittaa asunnosta sen omistajalle aiheutuvat kustannukset. Voimassa olevan lain 33 §:n 3 momentin mukainen vaatimus siitä, että käyttövastikkeen tulee alittaa vertailuvuokra, pakottaa asumisoikeusyhteisöt tasaukseen ja omakustannusperiaatteesta poikkeamiseen, mitä voidaan pitää ongelmallisena ottaen huomioon, että valtion tukemaa asuntokantaa kuvastaa juuri omakustannusperiaate. Kysyttyjen kohteiden asukkaat joutuvat tasauksen kautta heikosti kysyttyjen kohteiden kustannusten maksajiksi. Tämä nostaa asumiskustannuksia kysytyimmillä alueilla pysyvästi. Näin ollen aluekohtaisuuden tunnistaminen ja sen merkityksen ymmärtäminen on olennainen asia vertailuvuokrarajoitteesta luopumisessa.

Asumisoikeusjärjestelmää luotaessa asuntomarkkinoiden eriytyminen oli nykyhetkeen verrattuna varsin vähäistä, eikä lainsäätäjän tarkoituksena ollut luoda pysyvää subventiomekanismia kysynnältään erilaisten alueiden asukkaiden välille. Lain säätämisen jälkeen asuntomarkkinoilla on kuitenkin tapahtunut olennainen ja edelleen vääjäämättä etenevä muutos. Tämä on tunnistettu myös esityksessä.

Vertailuvuokrarajoitteesta vapauttamisen edellytyksenä olisi, että kohteesta perittävät käyttövastikkeet ja -korvaukset olisivat pidempiaikaisesti riittämättömiä kohteelle kuuluvien kustannusten kattamiseen. Toisin sanoen kyse olisi sellaisesta asumisoikeuskohteesta, joka olisi kykenemätön kantamaan sille kuuluvia kustannuksia nyt ja myös tulevaisuudessa. KOVAn ehdottaman säännöksen kaltainen tilanne tulee siten lähelle esityksen mukaista rajoituksista vapauttamista vajaakäyttötilanteessa (88 a §), mutta sillä edellytyksellä, etteivät ko. ehdotetun säännökset mukaiset kriteerit täyty.

KOVAn ehdottaman uuden säännöksen myötä käyttövastikkeiden nostaminen todellisten kustannusten tasolle heikoimman kysynnän alueilla johtaisi todennäköisesti asumisoikeussopimusten vähenemiseen, mikä mahdollistaisi rajoituksista vapauttamisen ja selvästi kannattamattomista kohteista luopumisen. Tämä puolestaan tukisi asumisen kohtuuhintaisuutta muissa kohteissa, kun niiden käyttövastikkeissa ei enää maksettaisi tukea pitkäaikaisesti kannattamattomille kohteille. Ehdotetun säännöksen mukaisilla muutoksilla päästäisiin tervehdyttämään asuntokantaa.

Vertailuvuokrarajoitteesta vapauttaminen edellyttäisi lisäksi Varken tapauskohtaista (kohdekohtaista) harkintaa.

Edellä esitetyn perusteella KOVA ehdottaa seuraavanlaista, uutta 33 a §:ää:

”Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi tapauskohtaisen harkintansa perusteella vapauttaa asumisoikeuskohteen käyttövastikkeen vertailuvuokrarajoitteesta, jos kohteesta perittävät käyttövastikkeet ja -korvaukset ovat pidempiaikaisesti riittämättömiä kohteelle kuuluvien kustannusten kattamiseen.”

Asumisoikeusyhteisön oikeus saada poliisiviranomaiselta tiedot huoneistokäynneistä

KOVA ehdottaa, että lakiin lisättäisiin säännös asumisoikeusyhteisön oikeudesta saada poliisiviranomaiselta tietoja huoneistokäynneistä. Tämä tiedonsaantioikeus olisi sillä tavoin rajoitettu, että se koskisi ainoastaan niitä tietoja, jotka ovat tarpeen lain 8 luvun 69 §:n 1 momentin 4–6 kohdissa säädetyn purkuperusteen näyttämiseksi. Kiinteistöalan toimijat ovat esittäneet vastaavanlaista säännöstä myös asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin.

KOVAn ehdottama säännös liittyy yleisiin asumishäiriötilanteisiin, joissa asumisoikeusyhteisöllä on perustellusti näyttötaakka häiriöiden olemassaolosta. Yleisesti ottaen näyttöä saadaan usein parhaiten naapureilta. Tosiasiassa esiintyy kuitenkin tilanteita, joissa naapuri ei syystä tai toisesta halua tai uskalla todistaa oikeudenkäynnissä. Naapuri voi aivan ymmärrettävästi pelätä paitsi oman mutta myös perheensä turvallisuuden puolesta.

Ehdotetussa säännöksessä on kyse asukkaitten kotirauhan, turvallisuuden ja asumisviihtyvyyden varmistamisesta. Mikäli asumisyhteisö saisi poliisilta tiedot huoneistokäynneistä laissa säädettävien perusteiden toteennäyttämiseksi, helpottaisi se asumisoikeussopimuksen purku- ja häätöprosessin läpiviemistä.

Edellä lausutun perusteella KOVA ehdottaa lakiin lisättäväksi seuraavanlaista uutta säännöstä:

”Asumisoikeusyhteisöllä on oikeus saada poliisiviranomaiselta tiedot huoneistokäynneistä. Tiedonsaantioikeus koskee vain niitä tietoja, jotka ovat tarpeen 69 §:n 1 momentin 4–7 kohdissa säädetyn purkuperusteen näyttämiseksi.”

Toissijaisesti KOVA esittää, että valiokunta antaisi asiaan liittyen vastaavanlaisen lausuman kuin asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain kohdalla (Hallituksen esitys laiksi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain ja liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain muuttamisesta, HE 33/2026 vp, valiokunnan mietintö YmVM 8/2026 vp). Lausumassaan valiokunta esittää, että hallituksen tulee ryhtyä viivytyksettä lainvalmisteluun sisäministeriön alan lainsäädännössä huoneistokäyntejä koskevasta tiedonsaantioikeudesta säätämiseksi.

Helsingissä 15.9.2026,

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry

Jouni Parkkonen, toimitusjohtaja

 

Lisätietoja:

Juristi Noora Salokangas, puh. 050 472 9430, noora.salokangas@kovary.fi

Toimitusjohtaja Jouni Parkkonen, puh. 040 593 3338, jouni.parkkonen@kovary.fi