Ympäristöministeriölle

ASIA: LAUSUNTO LUONNOKSESTA VALTIONEUVOSTON ASETUKSEKSI ASUKKAIDEN VALINNASTA ARAVA- JA KORKOTUKIVUOKRA-ASUNTOIHIN ANNETUN VALTIONEUVOSTON ASETUKSEN MUUTTAMISESTA

VIITE: LAUSUNTOPYYNTÖ 24.9.2015 Dnro YM8/600/2015

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA kiittää mahdollisuudesta lausua luonnoksesta valtioneuvoston asetukseksi asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin annetun valtioneuvoston asetuksen muuttamisesta, ja lausuu kunnioittaen seuraavaa.

Lausunnonantajasta

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA on vuonna 2013 perustettu yleishyödyllisten vuokrataloyhtiöiden edunvalvonta- ja palvelujärjestö. KOVAn jäseninä on kunnallisia vuokrataloyhtiöitä, nuorisoasuntoja valtakunnallisesti rakennuttavia yhteisöjä sekä muita yleishyödyllisiä vuokrataloyhtiöitä ja -säätiöitä. KOVAlla on nyt 14 jäsenyhteisöä. Niiden pysyvässä omistuksessa on noin 135 000 vuokra-asuntoa, joissa on koteja 250 000 ihmiselle. Yhtiöiden asuntojen määrä vastaa kolmannesta kaikista valtion tuella rakennetuista vuokra-asunnoista Suomessa.

KOVA edustaa pitkäjänteisiä, pysyviä ja turvallisia vuokra-asuntojen omistajia ja vuokranantajia. KOVAn jäsenyhteisöt noudattavat toiminnassaan omakustannusperiaatetta, eli niiden tavoitteena ei ole tehdä voittoa. KOVA haluaa koota kohtuuhintaisen vuokra-asumisen toimijat yhden katon alle.

Yleistä valtioneuvoston asetusluonnoksesta

KOVA suhtautuu kielteisesti tulorajojen palauttamiseen valtion tuella rakennettuihin vuokra-asuntoihin. Pidämme tulorajojen palauttamista paluuna vanhaan. KOVA katsoo, että nykyisellä asukasvalintajärjestelmällä pystytään hyvin turvaamaan se, että asukkaiksi valitaan eniten asunnon tarpeessa olevia pienituloisia ja vähävaraisia asunnon hakijoita.

Asetusehdotuksella pyritään lisäämään kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarjontaa. Emme kuitenkaan usko, että asetuksessa suunnitellut muutokset lisäisivät valtion tukemien vuokra-asuntojen tarjontaa.

KOVAn mielestä oikea ongelma on kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen pula kasvukeskuksissa. Mielestämme oleellisinta olisi, että valtio huolehtisi kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakennuttamisen ja pysyvän käytön edellytyksistä, eikä yrittäisi ratkaista kohtuuhintaisten asuntojen pulaa sellaisilla keinoilla, jotka eivät tue kohtuuhintaisia vuokra-asuntojen rakennuttamista.

Vuokra-asumisen näkökulmasta tulorajat eivät edistä valtion tukeman vuokra-asumisen yleistä imagoa, päinvastoin heikentävät sitä. Tämä edistää vuokra-asuntomarkkinoiden polarisaatiota valtion tukemien vuokra-asuntojen ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen välillä entisestään.

KOVA muistuttaa, että tulorajojen palauttaminen lisää vuokrataloyhtiöissä hallintokustannuksia merkittävästi. Tämä on vastoin hallitusohjelman tavoitteita, jossa hallitus aikoo keventää normeja ja purkaa sääntelyä.

Mikäli tulorajat kuitenkin välttämättä halutaan palauttaa valtion tuella rakennettuihin vuokra-asuntoihin, KOVA katsoo, että ne tulisi olla käytössä vain ensimmäisen kerran valtion sääntelemää vuokra-asuntoa vuokrattaessa. Tällöin tulorajoja ei otettaisi käyttöön asunnon vaihtojen yhteydessä.

Tulojen tarkistaminen asunnonvaihtojen yhteydessä heikentää mielestämme asukkaiden kokemaa asumisturvaa. Jos tulorajat siis palautetaan, pidämme täysin riittävänä ja tarkoituksenmukaisena sitä, että tulo- ja varallisuusharkinta tehdään vain uusien asukkaiden kohdalla.

Tulojen tarkistaminen asunnonvaihtojen yhteydessä merkitsee asukkaiden kannalta muun muassa sitä, että pieni tulorajan ylitys voi tarkoittaa pakkoa pysyä epätarkoituksenmukaisessa asunnossa, esimerkiksi liian suuressa tai liian pienessä asunnossa. Tämä taas puolestaan johtaa helposti ei-toivottaviin alivuokrauksiin sekä kiellettyihin edelleenluovutuksiin.

Tulorajat luovat uuden kannustinloukun. Tulorajojen käyttöönotto ei kannusta asukasta kehittymään työmarkkinoilla, sillä pienikin tulojen nousu voi johtaa asunnon menettämiseen. Tämä voi myös johtaa harmaan talouden lisääntymiseen ja ohjata sekä asukkaita että asunnonhakijoita tekemään pimeää työtä säilyttääkseen tulonsa alle asetusluonnoksessa mainittujen tulorajojen.

KOVA ei usko, että tulojen tarkistamisvelvollisuudesta asunnonvaihtojen yhteydessä aiheutuisi yhtään lisäystä vapautuvien asuntojen ja sitä kautta vuokrattavien asuntojen määrään.

Tulorajatarkistuksilla on välittömiä vaikutuksia myös asunnonhakijoiden segmenttiin. Vaikutukset ovat kielteisiä ja ne heikentävät kysyntäpohjan sosioekonomista statusta. Tulorajojen käyttöönotolla on siis myös segregaatiota voimistava vaikutus.

Maahanmuuton lisääntyessä segregaation ehkäiseminen on yhä tärkeämpi tavoite. Tulorajojen palauttaminen vaikuttaa huono-osaisuuden keskittymiseen eikä edistä tavoitetta vuokratalojen monipuolisesta asukasrakenteesta ja sosiaalisesti tasapainoisista asuinalueista. Tämä näkyy myös työssäkäyvien lisääntyvänä poismuuttona vuokratalovaltaisilta asuinalueilta ja yleisesti asuinalueiden asukasrakenteiden yksipuolistumisena.

KOVA haluaa erikseen todeta, että pidämme hyvänä sitä, että asukasvalinta-asetuksen 6 §:n 1. kohtaa, jonka mukaan ”henkilö voidaan valita asukkaaksi vuokra-asuntoon varallisuuden ja tulojen määrästä riippumatta, jos kysymyksessä on 1) asunnon osoittaminen perusparannettavassa vuokratalossa asuvalle ruokakunnalle; …”, ei esitetä muutettavaksi. Tämä tarkoittaa käsittääksemme sitä, että jos tulot vastoin toiveitamme tulivat tarkistettaviksi asunnonvaihtojen yhteydessä, ei tulojen tarkistamisvelvollisuus kuitenkaan tulisi koskemaan kiinteistöjen perusparannustilanteita ja sen yhteydessä tehtäviä väistömuuttoja. Käsittääksemme tämän saman kohdan täytyy soveltua myös väistön jälkeen tehtävään paluumuuttoon siihen perusparannettuun asuntoon.

Edellä olevaan perustuen KOVA toivoo, että selvyyden vuoksi näistä perusparantamistilanteita koskevista muutoista ja paluumuutoista otettaisiin vähintäänkin selkeä maininta asetusmuutoksen perustelumuistioon. Vaihtoehtoisesti asetuksen 6 §:n 1 kohtaa voitaisiin muuttaa niin, että se koskisi myös paluumuuttoja perusparannettuun asuntoon.

Vuokrataloyhtiöissä asukkaat joutuvat muuttamaan vastoin omaa tahtoaan paitsi perusparannustilanteissa, mutta myös silloin, kun rakennukset puretaan. Toinen, harvinainen tapaus on, kun asunto tulee asukkaan terveyden kannalta sellaiseksi, että asukas ei voi siinä enää asua (esimerkiksi altistumiset erilaisille haitallisille aineille tai talojen sisäilmaongelmat), mutta pystyy asumaan jossakin muussa asunnossa ja vuokranantaja haluaa perustellusta syystä siirtää asukkaan hänelle paremmin sopivaan asuntoon. Näissä tapauksissa, kun asunnon vaihto ei tapahdu asukkaan omasta aloitteesta ja halusta, vaan on vuokranantajan aloitteesta ja vuokranantajasta johtuvaa, kuten perusparannustilanteissakin, pitäisi nämä tilanteet mielestämme rinnastaa perusparannustilanteisiin ja vapauttaa tulojen tarkistamisvelvollisuudesta näissä tilanteissa.

Jos tulojen tarkistamisvelvollisuus vastoin KOVAn näkemystä halutaan tuoda myös asuntojen vaihtotilanteisiin, olisi mielestämme selkeintä ja oikein, jos se rajattaisiin koskemaan vain niitä tilanteita, joissa asunnon vaihto tapahtuu puhtaasti asukkaan omasta aloitteesta ja halusta.

KOVA toteaa, että yksittäisen vuokrataloyhtiön asuntokannan sisällä on niin sanotut osa-asuntomarkkinat. Tarkoitamme tällä sitä, että vuokrataloyhtiöiden asuntojen kysyntä voi vaihdella merkittävästikin asuinalueiden välillä. Vuokrataloyhtiöillä on niilläkin kaupunkiseuduilla, joita asetusluonnos koskee, monia alueita tai lähiöitä, joissa vuokrataloyhtiön on vaikea saada vuokrattua asuntojaan.

Tämä johtuu osittain asuntojen huonosta sijainnista, väärästä koosta tai siitä, että osa taloista on peruskorjaamattomia ja esimerkiksi hissittömiä. KOVA huomauttaa, että suurin kysyntä kohdistuu pieniin vuokra-asuntoihin, yksiöihin ja kaksioihin, paitsi ruokakuntien koosta, myös hakijoiden pienestä maksukyvystä johtuen. Suurimpien vuokra-asuntojen, perhe-asuntojen, vuokraaminen on työlästä monin paikoin.

Edellä olevaan perustuen KOVA pitää välttämättömänä, että osa-asuntomarkkinoiden vaikutus huomioidaan asetuksessa. Jos asetus tulee voimaan, KOVAn mielestä sen tulee koskea tarkemmin vain niitä alueita, joilla valtion tukemiin vuokra-asuntoihin on todellista kysyntää. Nyt ehdotettu asetusluonnos ei huomioi osa-asuntomarkkinoita eikä sen vaikutuksia, vaan kaikki ehdotettujen asetuksen soveltamisalueiden sisällä olevat kunnat ja niiden alueet ovat automaattisesti asetuksen vaikutuksen piirissä. Tämä ei edellä kuvatuista syistä johtuen ole perusteltua.

Yksityiskohtaiset kannanotot luonnokseen valtioneuvoston asetukseksi

Asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin annetun valtioneuvoston asetuksen (jatkossa asukasvalinta-asetus) 4 § Tulot

KOVA katsoo, että varallisuustarkastelun painottaminen asukasvalinnassa kuvaisi tulo- ja varallisuustarkastelua paremmin asunnonhakijan taloudellista asemaa ja vähentäisi tuloloukkovaikutusta. Etenkin taloudellisen epävarmuuden aikana asukkaiden tulot voivat vaihdella merkittävästikin. Sen sijaan omaisuuden määrään kohdistuu pienempiä muutoksia. Lisäksi pieni- ja keskituloisilla pääosa tuloista menee joka tapauksessa kulutukseen, mikä hyödyttää kansantaloutta.

KOVA huomauttaa, että vakiintuneen käytännön mukaisesti pääkaupunkiseutu terminä tarkoittaa Helsingin, Espoon, Vantaan ja Kauniaisten kaupungin muodostamaa aluetta. Asetusluonnoksen 4 a § 2 mom. 1 kohdassa tarkoitetaan kuitenkin Helsingin seutua. KOVA esittää, että mikäli asetus aiotaan hyväksyä, asetusluonnoksen 4 a § 2 mom. 1 kohdassa oleva termi ”pääkaupunkiseutu” korvattaisiin termillä ”Helsingin seutu”. Tällöin asetuksessa käytettävä terminologia olisi yhtenäinen em. pykälässä käytetyn termin ”Tampereen seutu” kanssa.

Asukasvalinta-asetuksen 4 a § Enimmäistulot eräissä kunnissa

Asetusluonnoksen 4 a § 1 momentissa todetaan, että asukkaaksi valitsemisen edellytyksenä on, että yhden hengen ruokakunnan tulot eivät ylitä 3 540 euroa. Jos ruokakuntaan kuuluu enemmän kuin yksi aikuinen, kunkin aikuisen osalta tulorajaan lisätään 2 480 euroa. Ensimmäisestä lapsesta tehdään tulorajaan lisäys 650 euroa ja kustakin seuraavasta lapsesta 600 euroa.

KOVA toteaa, että asetusluonnoksen 4 a § 1 momentissa ehdotetut tuloihin tehtävät lapsikorotukset vaikuttavat matalilta. KOVA esittää, että asetusluonnoksessa olevia molempia lapsikorotuksia tuli nostaa ehdotetuista huomattavasti.

KOVA perustelee näkemystään sillä, että Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) asukasvalintaoppaassa ruokakunnan kulutusyksikköjen määrä lasketaan siten, että ensimmäinen jäsen (aikuinen) on 1 kulutusyksikkö, muut aikuiset 0,7 kulutusyksikköä kukin ja lapset 0,5 kulutusyksikköä kukin. Asetuksessa ehdotettu muun aikuisen tuloraja on 70 % ensimmäisen aikuisen tulorajasta. Tällöin olisi loogista, että myös lapsesta laskettava kulutusyksikkö vastaisi paremmin ARA:n asukasvalintaoppaassa suositeltua määrää.

Esityksen vaikutukset

Yleishyödyllisen vuokrataloyhtiön näkökulmasta ehdotettu asetusmuutos lisää hallintoa ja kustannuksia. Ehdotettu muutos myös hidastaa asuntojen vuokraamista, lisää asuntojen tyhjäkäyntiä ja aiheuttaa vuokrankorotuspaineita. KOVA katsoo asetusluonnoksen aiheuttaman sääntelyn olevan ylimitoitettua asetuksella saavuteltaviin tavoitteisiin nähden. Asetusluonnos ei myöskään tue hallituksen pyrkimystä keventää säätelyä ja purkaa normeja.

KOVA katsoo, että asukasrakenteen yksipuolistuminen lisää vuokrataloyhtiöiden luottotappioriskiä ja muiden taloudellisten riskien toteutumista.

Mikäli asetus tulee voimaan, se aiheuttaa vuokrataloyhtiöissä lisäkustannuksia muun muassa henkilöstökuluihin, tietojärjestelmiin, yhtiöiden tarjoamiin sähköisiin asiointipalveluihin ja asunnonhakemuslomakkeisiin.

KOVA katsoo, että valtiovallan tulisi välttää kaikkien ylimääräisten, hallinnollisten lisäkustannusten luomista yleishyödyllisille vuokrataloyhtiöille. Yhtiöiden tulot muodostuvat käytännössä yksinomaan asukkaiden maksamista vuokrista ja muista maksuista. On epätarkoituksenmukaista, että voittoa tavoittelemattomien yhtiöiden hallinnollista taakkaa lisätään. Samalla tullaan myös nostettua pienituloisten ihmisten asumismenoja. Niiden vaikutukset näkyvät myös yhteiskunnan kuluissa, sillä osa vuokrataloyhtiöiden asukkaista saa esimerkiksi yleistä asumistukea ja toimeentulotukea.

Voimaantulo

Asetusluonnoksessa ehdotetaan, että asetus tulisi voimaan 1 päivänä tammikuuta 2016. Asetusta kuitenkin sovellettaisiin 1.4.2016 ja sen jälkeen tehtäviin asukasvalintapäätöksiin. Yhtiöille annettaisiin siten kolmen kuukauden mittainen siirtymäaika, jotta ne voisivat ajantasaistaa järjestelmänsä ottamaan huomioon uuden tuloraja-arvostelun.

Mikäli asetus tulee voimaan, KOVA katsoo, että asetus tulisi tulla voimaan aikaisintaan 1 päivänä tammikuuta 2017 ja sitä sovellettaisiin samasta päivämäärästä lukien ja sen jälkeen tehtävissä asukasvalintapäätöksissä. KOVA perustelee esitystään sillä, että vuokrataloyhtiöt voivat näin varautua taloudellisesti asetuksen tuomiin hallinnollisiin ja tietojärjestelmien lisäkustannuksiin. Vuokrataloyhtiöiden talousarviot vuodelle 2016 on jo valmisteltu eikä niissä ole osattu etukäteen varautua asetuksen mukanaan tuomiin lisäkustannuksiin.

Helsingissä 3.11.2015,

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA, Jouni Parkkonen, Toiminnanjohtaja

Lisätietoja:     Toiminnanjohtaja Jouni Parkkonen, KOVA, puh. 040 593 3338, jouni.parkkonen@kovary.fi